Сегодня
16 2018г.
 

Н.Новгород

Россия

Инфляция, %

2,8%

2,4%

Средняя цена м2/руб, новостройки

61500

53287

Безработица, %

4,3 %

5,3%

Инвестиции, %

11,2%

2,3%

Курс валют
USD
62.29
EUR
72.47

Личный финансовый консультант

Квартира. Копить или ипотека?

Моя работа заключается в поиске наиболее эффективного решения финансовых вопросов моих клиентов.
В последнее время я часто встречаюсь с людьми, которые искренне убеждены в том, что самый замечательный способ вложить деньги – это купить недвижимость.

Безусловно, с точки зрения общего снижения рисков своего капитала, иметь в личном портфеле недвижимость можно. Однако, говорить о других преимуществах этого актива сегодня не приходится вовсе.

Я попробую сделать подробный обзор жилой недвижимости. Для начала хотел бы разделить цели приобретения жилья: для себя и как инвестиция. Разница здесь и в подходе и в философии кардинальная.

1. Покупка жилья для себя.

По факту это покупка пассива, так как вы будете регулярно тратить деньги на ее содержание.
Рынок недвижимости, как и любой другой, имеет свои периоды роста и падения. Последние 3-5 лет мы наблюдаем стагнацию, переходящую в снижение цен на жилье. С точки зрения приобретения квартиры или дома для себя, это благоприятное время. Думаю, в ближайшие 2-3 года можно поймать идеальный момент для этого. Хотя, я лично считаю, что и в дальнейшем какого-то взрывного роста ожидать не стоит.

Вместе с тем, решение о покупке квартиры должно быть основательным, взвешенным и очень детально просчитанным. Мы с вами живем в эпоху общества потребления и размышляем навязанными идеями:
- накопить нереально, возьми лучше кредит!
- первый взнос всего 10%, а остальное потом!
- зато будешь жить в своей, а не чужому дяде платить!
- затянем пояса и выплатим ипотеку досрочно!
Всё это только лишь эмоции, которые внушают нам рекламщики банков и застройщиков. На деле влезая в ипотечный кредит на длительный срок, чаще всего кроме финансовых, мы получаем еще целый букет рисков:
- неадекватные или шумные соседи;
- неожиданная стройка под окнами;
- война между ТСЖ;
- дом вдруг дал трещину;
- и другие приключения, которых не избежать, ведь теперь это ваше жилище на долгие годы.

Если же вернуться к финансовой стороне, то текущий и капитальный ремонты, мебель и техника, оплата коммунальных платежей добавят нагрузки на семейный бюджет.
Кредитные средства можно привлечь лишь в небольшой доле, на короткий срок и лишь в крайнем случае.

Я проведу сравнительный анализ между покупкой квартиры в ипотеку и арендой жилья в процессе накопления средств. Возьмем самую типичную ситуацию.
Допустим наша цель – 2-х комнатная квартира в Нижнем Новгороде.
  • Стоимость 3 000 000 рублей
  • Каким-то чудом мы сберегли 300 000 рублей
  • Имеем постоянный доход
  • Нам 30 лет.
Первое, что приходит в голову большинству населения  - взять ипотеку.
  • Первый взнос 10% = 300 000 рублей
  • Сумма кредита 2 700 000 рублей
  • Кредитная ставка 13% годовых (если очень повезет)
  • Срок 20 лет
  • Ежемесячный платеж 32 000 рублей
  • Коммунальные платежи 3 000 рублей.
Итого отводим на решение жилищного вопроса в месяц – 35 000 рублей.
В результате этой популярной схемы к 50 годам наш герой имеет в наличии:
  • 20-ти летнюю квартиру.
  • Сбережения 0 рублей.
  • Грусть по поводу приближающейся государственной пенсии (средняя по стране 12 400 руб.)
Я предлагаю рассмотреть другой вариант – подумать! И составить финансовый план:
  • Аренда аналогичной квартиры с ремонтом, мебелью, техникой, включая квартплату, на длительный срок – 15 000 рублей
  • Начальный капитал – 300 000 рублей - инвестируем под 12% годовых с ежегодной капитализацией
  • При ипотечной схеме мы выделяли 35 000 рублей в месяц, теперь платим 15 000 рублей, значит оставшиеся 20 000 рублей, тоже ежемесячно инвестируем под 12% годовых.
В результате нас мало волнует ситуация с ТСЖ или кап ремонтами, если нам надоели шумные соседи, беспокоит стройка под окном или любые другие внешние факторы, то мы просто меняем жилье или обсуждаем вопрос о снижении цены.

Вместе с тем, наша финансовая ситуация выглядит совсем иначе:
  • Через 10 лет сумма накоплений составит – 5 130 000 рублей.
Если уж очень хочется и есть достойный вариант, то можно купить квартиру и повесить свидетельство о праве собственности в рамочку на стене.

В этом случае коммуналку теперь платим мы сами. Пусть она составляет 5 000 рублей, тогда остальные 30 000 рублей мы продолжаем инвестировать.
В итоге, к 50-ти летнему юбилею наш герой имеет:
  • 10-ти летнюю квартиру.
  • Накопления 6 300 000 рублей.
Этот капитал при том же уровне доходности дает 63 000 рублей в месяц.
Согласитесь, грустить о государственной пенсии стало как то полегче?

Если же не приобретать через 10 лет недвижимость и продолжать по той же схеме, то к 50-ти годам:
  • Квартиры в собственности нет.
  • Накопления 20 200 000 рублей. Без комментариев…
В этом сравнении я не учитывал инфляцию, возможность повышения ставок по аренде, возможность роста и падения цен на недвижимость, изменения курса рубля, демографическую ситуацию в стране, результаты борьбы с коррупцией, риски пожаров и проливов и еще множество различных факторов.

Всё это, конечно, важно, однако гораздо важнее то, как мы относимся к деньгам, которые удалось заработать, готовы ли мы подумать, как следует, прежде чем принимать финансовые решения, готовы ли мы просчитать и спланировать будущее, в котором хотим жить?

2. Квартира, как актив – источник «пассивного» дохода.

На сегодняшний день доходность инвестиций в жилую недвижимость в 1,5-2 раза ниже официальной инфляции (октябрь 2015 – 15,6%). Возвращаясь к нашему примеру, мы видим такие цифры:
  • Стоимость актива – 3 000 000 рублей;
  • Постоянные издержки (коммуналка, ремонт, страховка) – минимум 5 000 рублей в месяц;
  • Доход – 15 000 рублей в месяц;
Чистая прибыль: 15 000 – 5 000 = 10 000 рублей в месяц.
Итого: 10 000 х 12 = 120 000 рублей в год – это доходность 4% годовых (средняя в городе 5-6% годовых)
  • Период окупаемость проекта – 25 лет
Несколько лет назад наблюдался бурный рост цен на жилье и довольно высокие ставки по аренде. Однако эти времена давно прошли, а сознание многих осталось прежним…

Следующий важный критерий оценки инвестиционной привлекательности – ликвидность. Это возможность быстро перевести актив в деньги. И с квартирой тут есть существенные сложности. Во-первых, вы никогда точно не знаете стоимость своей недвижимости – цену назначает рынок – покупатель в моменте. Во-вторых, представьте, что у вас есть объект недвижимости стоимостью 5 000 000 рублей, а вам срочно нужен 1 000 000 рублей. Что вы будете делать? Продадите кухню или туалет с ванной?
Можно, конечно, попробовать взять кредит под залог этой недвижимости, но и тут возникнет довольно много «если»…

Подводя итоги, хочу сказать:
1. Зарабатывать на недвижимости нужно в момент покупки, то есть если покупать, то заведомо ниже рынка.
2. Относиться к недвижимости как к священной корове давно пора прекратить.
В мире достаточно более прозрачных, ликвидных и доходных, ничуть не уступающих в надежности финансовых инструментов. Нужно лишь открыть глаза!

Почему мы боимся жить хорошо?

      По своей работе я постоянно разговариваю с людьми. Абсолютно разными по профессии, возрасту, жизненному опыту, благосостоянию. Это всегда приносит массу эмоций. При этом всех как ни странно объединяет одно – боязнь темы, связанной с личными финансами.

Если разговор идет «за жизнь» - о погоде, работе, спорте, детях, негодяях-политиках, дорогах или дураках, то каждый  - увлекательный собеседник, глубокий специалист с блестящим чувством юмора. Вместе с тем, когда речь заходит о деньгах, да еще и о личных, люди кардинально меняются. Голова прячется в панцирь, а потом еще и в песок для верности, в ушах шумит, логика отключается, математические законы становятся смешными, а вот теория всемирного заговора вдруг полностью проясняется. В итоге все это может привести еще и к глубокому ступору.
Что случилось? Почему это происходит почти со всеми? По каким причинам, когда речь заходит о личных финансах, минуту назад адекватные, грамотные, образованные люди становятся напуганными, едкими скептиками или фатальными пессимистами?

Ответов много: «Нас никто не учил», «Сейчас не лучшее время», «В нашей стране это бесполезно», «А вот мне сосед рассказывал…», «А вдруг я недоживу», «Опять обманут» и т.д. Но главный ответ всегда один. Это – страх!

Каждый из нас живет в своей системе координат: страхи – возможности. Страхи иногда защищают нас от неверных, ошибочных поступков, однако, как правило, они лишают нас новых возможностей. А жизнь неумолимо несется дальше… Причиной человеческого страха чаще всего являются отсутствие информации, непонимание и негативный опыт в прошлом. Мы боимся того, чего не понимаем и стараемся избегать того, что напоминает о прошлой боли. Ребенок, который однажды обжегся об утюг, снова прикоснётся к нему, только поняв, что утюг горячий и опасный лишь когда включен в розетку.

Мы живем в стране, в которой совсем недавно тех, кто пытался вести предпринимательскую деятельность и добивался каких-то успехов, объявляли спекулянтами. Еще свежи воспоминания о дефолте, деноминации, девальвации и других не совсем понятных, но точно неприятных словах-явлениях. Ваучеры, финансовые пирамиды, пенсионные реформы и прочие «приключения» оставили глубокий и болезненный след в сердцах и умах россиян.
   
    Безусловно, все это в прошлом. Россия, действительно, сделала огромный скачок в сторону правового государства, и я искренне надеюсь и верю, что такого беспредела как в 90-х уже не будет. Однако, проблем и вопросов еще целый ворох. Сегодня властям не выгодно воспитывать думающих, инициативных, финансово грамотных граждан. Управлять «стадом баранов» гораздо проще и комфортнее. В обществе нет видимых стимулов думать, самостоятельно принимать решения, брать на себя ответственность.

Раньше, при плановой экономике, не нужно было «заморачиваться», нужно просто было быть как все. Хорошо учись – устроишься на работу, хорошо работай – получишь квартиру и машину, а потом все на счастливую пенсию, примерно для всех одинаковую… Ситуация давно поменялась: бесплатного образования и медицины уже почти нет, о трудоустройстве и жилье ты должен озадачиться сам, да и будущая пенсия – исключительно твоя проблема. Однако, эта мнимая уверенность, что кто-то непременно должен обо мне позаботится, из наших голов полностью еще не ушла.

В нашей стране после Великой Октябрьской Революции и до последнего времени не вышло вообще ни одной книги о личных финансах или ведении домашнего хозяйства, таким образом, мы получили три поколения людей без даже начального финансового образования. Большинство просто не знает, как управлять деньгами, что делать с ними, если вдруг удалось заработать. Или напротив, как не попасть в трудную ситуацию:
- У Вас ипотека в валюте, а рубль упал?
- Вы лишились дома из-за наводнения, пожара или оползня?
- Вы открыли депозит в «СуперКлассМегаБанке» под 69% годовых, а он «лопнул»?

     Многие в таких случаях надеются на помощь государства, но моё глубокое убеждение, что об этом нужно думать в последнюю очередь. Рассчитывать необходимо прежде всего на себя, заранее всё обдумывать и учитывать риски:
- Выделите раз в год относительно небольшую сумму на страхование своего жилища и не бойтесь природных катаклизмов.
- Не берите валютных кредитов, если у вас нет постоянных валютных доходов.
- Банк – это не единственный инструмент формирования сбережений.

    Этим собственно мы и занимаемся. Помогаем людям разобраться в своих целях, понять чего они на самом деле хотят, оцениваем возможные риски и подбираем инструменты для решения этих задач.

    Не бойтесь жить хорошо! Откройте себя чему то новому, победите свой страх и тогда перед Вами непременно откроется мир новых удивительных возможностей!

Проект порошковой металлургии «Русполимета» представили вице-премьеру Дмитрию Козаку

Проект порошковой металлургии «Русполимета» представили вице-премьеру Дмитрию Козаку

11 / 07 / 2018 в 15:30

Проект по производству металлических порошков и гранул «Русполимета» представлен на стенде Нижегородской...

Перейти к странице видео >

ЧМ-2018: ожидания и экономический эффект

ЧМ-2018: ожидания и экономический эффект

13 / 06 / 2018 в 14:36

14 июня стартует 21 Чемпионат мира по футболу, шесть матчей которого пройдут в Нижнем Новгороде. Это...

Перейти к странице видео >

«К концессии в Дзержинске шли почти 2 года» - директор Нижегородского филиала «Т Плюс» Александр Фролов

«К концессии в Дзержинске шли почти 2 года» - директор Нижегородского филиала «Т Плюс» Александр Фролов

11 / 07 / 2018 в 16:57

Компания «Т Плюс» приступила к модернизации теплосетевого хозяйства Дзержинска в рамках концессионного...

Перейти к странице видео >