Сегодня
22 2018г.
 

Н.Новгород

Россия

Инфляция, %

2,8%

2,4%

Средняя цена м2/руб, новостройки

61500

53287

Безработица, %

4,3 %

5,3%

Инвестиции, %

11,2%

2,3%

Курс валют
USD
61.32
EUR
75.65

Квартира. Копить или ипотека?

Квартира. Копить или ипотека?

Моя работа заключается в поиске наиболее эффективного решения финансовых вопросов моих клиентов.
В последнее время я часто встречаюсь с людьми, которые искренне убеждены в том, что самый замечательный способ вложить деньги – это купить недвижимость.

Безусловно, с точки зрения общего снижения рисков своего капитала, иметь в личном портфеле недвижимость можно. Однако, говорить о других преимуществах этого актива сегодня не приходится вовсе.

Я попробую сделать подробный обзор жилой недвижимости. Для начала хотел бы разделить цели приобретения жилья: для себя и как инвестиция. Разница здесь и в подходе и в философии кардинальная.

1. Покупка жилья для себя.

По факту это покупка пассива, так как вы будете регулярно тратить деньги на ее содержание.
Рынок недвижимости, как и любой другой, имеет свои периоды роста и падения. Последние 3-5 лет мы наблюдаем стагнацию, переходящую в снижение цен на жилье. С точки зрения приобретения квартиры или дома для себя, это благоприятное время. Думаю, в ближайшие 2-3 года можно поймать идеальный момент для этого. Хотя, я лично считаю, что и в дальнейшем какого-то взрывного роста ожидать не стоит.

Вместе с тем, решение о покупке квартиры должно быть основательным, взвешенным и очень детально просчитанным. Мы с вами живем в эпоху общества потребления и размышляем навязанными идеями:
- накопить нереально, возьми лучше кредит!
- первый взнос всего 10%, а остальное потом!
- зато будешь жить в своей, а не чужому дяде платить!
- затянем пояса и выплатим ипотеку досрочно!
Всё это только лишь эмоции, которые внушают нам рекламщики банков и застройщиков. На деле влезая в ипотечный кредит на длительный срок, чаще всего кроме финансовых, мы получаем еще целый букет рисков:
- неадекватные или шумные соседи;
- неожиданная стройка под окнами;
- война между ТСЖ;
- дом вдруг дал трещину;
- и другие приключения, которых не избежать, ведь теперь это ваше жилище на долгие годы.

Если же вернуться к финансовой стороне, то текущий и капитальный ремонты, мебель и техника, оплата коммунальных платежей добавят нагрузки на семейный бюджет.
Кредитные средства можно привлечь лишь в небольшой доле, на короткий срок и лишь в крайнем случае.

Я проведу сравнительный анализ между покупкой квартиры в ипотеку и арендой жилья в процессе накопления средств. Возьмем самую типичную ситуацию.
Допустим наша цель – 2-х комнатная квартира в Нижнем Новгороде.
  • Стоимость 3 000 000 рублей
  • Каким-то чудом мы сберегли 300 000 рублей
  • Имеем постоянный доход
  • Нам 30 лет.
Первое, что приходит в голову большинству населения  - взять ипотеку.
  • Первый взнос 10% = 300 000 рублей
  • Сумма кредита 2 700 000 рублей
  • Кредитная ставка 13% годовых (если очень повезет)
  • Срок 20 лет
  • Ежемесячный платеж 32 000 рублей
  • Коммунальные платежи 3 000 рублей.
Итого отводим на решение жилищного вопроса в месяц – 35 000 рублей.
В результате этой популярной схемы к 50 годам наш герой имеет в наличии:
  • 20-ти летнюю квартиру.
  • Сбережения 0 рублей.
  • Грусть по поводу приближающейся государственной пенсии (средняя по стране 12 400 руб.)
Я предлагаю рассмотреть другой вариант – подумать! И составить финансовый план:
  • Аренда аналогичной квартиры с ремонтом, мебелью, техникой, включая квартплату, на длительный срок – 15 000 рублей
  • Начальный капитал – 300 000 рублей - инвестируем под 12% годовых с ежегодной капитализацией
  • При ипотечной схеме мы выделяли 35 000 рублей в месяц, теперь платим 15 000 рублей, значит оставшиеся 20 000 рублей, тоже ежемесячно инвестируем под 12% годовых.
В результате нас мало волнует ситуация с ТСЖ или кап ремонтами, если нам надоели шумные соседи, беспокоит стройка под окном или любые другие внешние факторы, то мы просто меняем жилье или обсуждаем вопрос о снижении цены.

Вместе с тем, наша финансовая ситуация выглядит совсем иначе:
  • Через 10 лет сумма накоплений составит – 5 130 000 рублей.
Если уж очень хочется и есть достойный вариант, то можно купить квартиру и повесить свидетельство о праве собственности в рамочку на стене.

В этом случае коммуналку теперь платим мы сами. Пусть она составляет 5 000 рублей, тогда остальные 30 000 рублей мы продолжаем инвестировать.
В итоге, к 50-ти летнему юбилею наш герой имеет:
  • 10-ти летнюю квартиру.
  • Накопления 6 300 000 рублей.
Этот капитал при том же уровне доходности дает 63 000 рублей в месяц.
Согласитесь, грустить о государственной пенсии стало как то полегче?

Если же не приобретать через 10 лет недвижимость и продолжать по той же схеме, то к 50-ти годам:
  • Квартиры в собственности нет.
  • Накопления 20 200 000 рублей. Без комментариев…
В этом сравнении я не учитывал инфляцию, возможность повышения ставок по аренде, возможность роста и падения цен на недвижимость, изменения курса рубля, демографическую ситуацию в стране, результаты борьбы с коррупцией, риски пожаров и проливов и еще множество различных факторов.

Всё это, конечно, важно, однако гораздо важнее то, как мы относимся к деньгам, которые удалось заработать, готовы ли мы подумать, как следует, прежде чем принимать финансовые решения, готовы ли мы просчитать и спланировать будущее, в котором хотим жить?

2. Квартира, как актив – источник «пассивного» дохода.

На сегодняшний день доходность инвестиций в жилую недвижимость в 1,5-2 раза ниже официальной инфляции (октябрь 2015 – 15,6%). Возвращаясь к нашему примеру, мы видим такие цифры:
  • Стоимость актива – 3 000 000 рублей;
  • Постоянные издержки (коммуналка, ремонт, страховка) – минимум 5 000 рублей в месяц;
  • Доход – 15 000 рублей в месяц;
Чистая прибыль: 15 000 – 5 000 = 10 000 рублей в месяц.
Итого: 10 000 х 12 = 120 000 рублей в год – это доходность 4% годовых (средняя в городе 5-6% годовых)
  • Период окупаемость проекта – 25 лет
Несколько лет назад наблюдался бурный рост цен на жилье и довольно высокие ставки по аренде. Однако эти времена давно прошли, а сознание многих осталось прежним…

Следующий важный критерий оценки инвестиционной привлекательности – ликвидность. Это возможность быстро перевести актив в деньги. И с квартирой тут есть существенные сложности. Во-первых, вы никогда точно не знаете стоимость своей недвижимости – цену назначает рынок – покупатель в моменте. Во-вторых, представьте, что у вас есть объект недвижимости стоимостью 5 000 000 рублей, а вам срочно нужен 1 000 000 рублей. Что вы будете делать? Продадите кухню или туалет с ванной?
Можно, конечно, попробовать взять кредит под залог этой недвижимости, но и тут возникнет довольно много «если»…

Подводя итоги, хочу сказать:
1. Зарабатывать на недвижимости нужно в момент покупки, то есть если покупать, то заведомо ниже рынка.
2. Относиться к недвижимости как к священной корове давно пора прекратить.
В мире достаточно более прозрачных, ликвидных и доходных, ничуть не уступающих в надежности финансовых инструментов. Нужно лишь открыть глаза!

«Русполимет» перешел к практическому этапу внедрения бережливого производства

«Русполимет» перешел к практическому этапу внедрения бережливого производства
«Русполимет» перешел к практическому этапу внедрения системы бережливого производства. С января по март...

Перейти к странице видео >

Павел Солодкий: «Нужно честно признать, что малый бизнес не развивается, а выживает»

Павел Солодкий: «Нужно честно признать, что малый бизнес не развивается, а выживает»

06 / 03 / 2018 в 15:00

Уполномоченный по правам предпринимателей Павел Солодкий о том, как чувствует себя малый бизнес, и о...

Перейти к странице видео >

Александр Шаронов: «Главный принцип – надежность»

Александр Шаронов: «Главный принцип – надежность»

06 / 04 / 2018 в 19:49

НБД-Банк, специализирующийся на обслуживании малого и среднего бизнеса, устойчиво развивается даже в...

Перейти к странице видео >