Сегодня
16 2018г.
 

Н.Новгород

Россия

Инфляция, %

2,8%

2,4%

Средняя цена м2/руб, новостройки

61500

53287

Безработица, %

4,3 %

5,3%

Инвестиции, %

11,2%

2,3%

Курс валют
USD
62.29
EUR
72.47

Тенденции рынка жилья эконом-класса в Нижнем Новгороде

Тенденции рынка жилья эконом-класса в Нижнем Новгороде

Я думаю, Вам будет интересно узнать не просто про динамику и структуру предложения и спроса на рынке жилья эконом-класса, но и про изменения тенденций этого рынка.

Итак, тенденция - это направление развития. Тенденция рынка - изменение состояния рынка в определенном направлении, определенная направленность экономических процессов.

Тенденции рынка жилья формируются из реакции рынка (клиента) на конкретный вид недвижимости, то есть из соотношения спроса (реакция клиента) и предложения по товару (мы говорим о многоэтажном строительстве сегмента эконом класса).

При достаточном предложении на рынке (насыщении рынка предложением) реакция клиента на товар является определяющей в тенденциях рынка. Наша компания, понимая, что рынок по всем сегментам становится «рынком покупателя», то есть "рынком спроса", уже несколько лет смотрит на рынок недвижимости глазами клиента и особое внимание уделяет изучению динамики клиентского спроса и формированию портрета клиента по разным сегментам рынка.  

Мы отслеживали изменения структуры спроса наших клиентов в разных сегментах с 2008 года, накопив некую статистику данных. С 2013 года благодаря такому инструменту как клиентский сервис "Школа покупателя новостроек" мы наблюдаем динамику портрета покупателя жилья эконом-класса.

Расскажу подробнее на примерах о тенденциях рынка (реакциях клиента на товар).

В 2008-2010 годах предложение на рынке жилья в Нижнем Новгороде меняет свою структуру: если до 2008 года новостройки были представлены в основном точечной застройкой, то с 2008 года появляется микрорайонная застройка. Причём к 2013 году практически в каждом районе города появляется предложение по жилью в микрорайонной застройке.

Реакция рынка на изменение структуры предложения - изменение тактики краткосрочного спекулятивного инвестора в сегменте жилья эконом-класса. В 2008-2010 годах при  инвестициях в жилую недвижимость этого класса можно было получить доходность в среднем за год от 40 до 70% (наибольший прирост стоимости происходил на самых рисковых отрезках жизни объекта – на этапе котлована), доходность за весь период строительства - 60-100%. Риски - замораживание денег на 2-3 года, прогнозирование прибыли затруднительно. Но риск есть мера доходности.

В 2014 году доходность инвестиций в строящуюся недвижимость эконом-класса сокращается. Сегодня доходность инвестиций в недвижимость на этапе строительства в первом доме микрорайонной застройки в среднем за год -  20-40% годовых, за период строительства соответственно - 30-50%. В "раскрученной" микрорайонной застройке прирост стоимости меньше - от 10 до 20% годовых.

Как результат - снизилась доля краткосрочных спекулятивных инвесторов в сегменте эконом-класса. По нашей оценке на треть.

Конкретные примеры доходности вложений в недвижимость в различных микрорайонах Нижнего Новгорода.
ЖК "Цветы". При инвестициях в 2012 году можно было получить 30% за год и 50% - за весь период строительства (1,5 года). Сейчас за год - 15%, за период строительства - 20%

Новостройки на улице Народная. Начальная цена на однокомнатную квартиру составляла 1089000 руб., конечная - 2500000 руб.. За год прирост стоимости - 100%, за период строительства - 275%.

Ещё одна тенденция с 2010 года – первичный рынок конкурирует со вторичным по цене и метражу (нарезка квартир у застройщиков отражает спрос на малогабаритное жилье). Наличие отделки в квартирах в новостройках ставит предложение на первичном рынке в один ряд со вторичным. А вкупе с другими преимуществами новых домов (наличие инфраструктуры, решение проблемы парковочных мест, благоустройство придомовой территории) предложение на первичном рынке оказывается более интересным чем на вторичном.
 
Реакция рынка выражена в предпочтении клиентами новостроек. Вторичный рынок в результате конкуренции с первичным «медленно, но верно начинает сдавать свои позиции». На сегодняшний момент это выражается в скрытом дисконтировании до 500 000 руб. и продолжительности экспозиции квартир до года. Особенно это касается морально устаревающей вторички – народной стройки и хрущевок. Хотя отчётливо тенденция пока не проявилась.

Мы предполагаем, что в 2014 – 2019 годах появится конкуренция между проектами жилых комплексов эконом-класса. Мы ожидаем появления 4-7 новых крупных микрорайонных застроек. Возможно появление новых драйверов этого рынка (например, ЖК на Анкудиновке от «Каркас Монолит», 2-ая очередь микрорайона «Цветы», «Смарт Сити», планы по Московскому шоссе). Всё это приведёт к падению вторичного рынка.

Посмотрим цифры. Какие проекты будут продолжать строиться в ближайшие 3 года:
1. ЖК "Цветы" - 300 тыс. кв. м до 2016 г.;
2. Микрорайон "Юг" («Жилстрой-НН») - 300 тыс. кв. м. до 2016 г.;
3. Микрорайон "Бурнаковский" («Жилстрой-НН») - 330 тыс. кв. м;
5. ЖК «Седьмое небо» - 100 тыс. кв. м;
6. ЖК "Анкудиновка" («Каркас Монолит») - 300 тыс. кв. м;
7. п. Новинки («Квартстрой-НН») - 1 млн. кв. м. за 10 лет;
8. п. Новинки: «Окский берег», «Деметра», «Стрижи», «Акварель» - 500 тыс. кв. м. за 10 лет;
9. Точечная застройка.

Итого в ближайшие 3 года ежегодно в Нижнем Новгороде будет вводиться порядка 700-800 тыс. кв. м. жилья.

По данным Нижегородстата от 2013 года, численность населения Нижнего Новгорода в возрасте от 25 до 59 лет составляет 665 532 человек, из них в возрасте - 55-59 лет - почти 100 000 человек  (не могут взять ипотеку). Из структуры предложения мы видим, что 70% предложения составляет эконом класс. Предположим и спрос такой же, тогда 400 000 человек - наши потенциальные клиенты. Мы видим, что уже в 2013 году предложение составляет чуть менее 1 кв. м. на клиента (300 000 кв. м. эконом класса). Очевидно, что к 2017 г  этот показатель будет стремиться к 1,5 кв. м. на клиента. По мнению наших специалистов, предложение в этом сегменте будет достаточным, что делает реакцию клиента определяющей в тенденциях рынка.

Вывод: уже сейчас нужно задумываться о клиентоориентированности проектов -  не только в плане ценовой политики, но и создания уникальных предложений для клиентов (парковка, благоустройство, инфраструктура). Портрет клиента сопровождается словами «удобно и комфортно».

Проект порошковой металлургии «Русполимета» представили вице-премьеру Дмитрию Козаку

Проект порошковой металлургии «Русполимета» представили вице-премьеру Дмитрию Козаку

11 / 07 / 2018 в 15:30

Проект по производству металлических порошков и гранул «Русполимета» представлен на стенде Нижегородской...

Перейти к странице видео >

ЧМ-2018: ожидания и экономический эффект

ЧМ-2018: ожидания и экономический эффект

13 / 06 / 2018 в 14:36

14 июня стартует 21 Чемпионат мира по футболу, шесть матчей которого пройдут в Нижнем Новгороде. Это...

Перейти к странице видео >

«К концессии в Дзержинске шли почти 2 года» - директор Нижегородского филиала «Т Плюс» Александр Фролов

«К концессии в Дзержинске шли почти 2 года» - директор Нижегородского филиала «Т Плюс» Александр Фролов

11 / 07 / 2018 в 16:57

Компания «Т Плюс» приступила к модернизации теплосетевого хозяйства Дзержинска в рамках концессионного...

Перейти к странице видео >