Эксперты рынка недвижимости Нижнего Новгорода не ожидают сильного снижения спроса на «первичке»

На фоне повышения ключевой ставки и первоначального взноса по ипотеке, на рынке недвижимости начали происходить изменения. «Бизнес News» узнал у экспертов рынка недвижимости Нижнего Новгорода, как, по их мнению, будет меняться спрос и стоимость жилья, а также, какие они видят проблемы на рынке региона.

Елена Титова, директор ГК "Приволжье", Член экспертного совета при комитете Законодательного Собрания НО по градостроительному развитию, имущественным и земельным отношениям:

- В сентябре мы наблюдали рост спроса как на первичном, так и на вторичном рынке. Но, как аналитики, мы смотрим всегда на итоговые цифры в конце года. Я анализирую спрос 7 лет, и проблема нашего региона в отсутствии притока спроса. В среднем по итогам года показатель всегда 10-11 тысяч заключенных ДДУ. Как показывает практика, ежемесячные всплески или падения к концу года могут нивелировать друг друга. Поэтому оценивать ситуацию необходимо по итоговым цифрам.

Специфика первичного рынка Нижнего Новгорода в том, что предложение на нем ограничено. С повышением ключевой ставки и первичного взноса, на мой взгляд, на нем сильных изменений спроса не будет. Чего не скажешь о вторичном рынке – если ставка повысится еще на несколько пунктов, ментально покупатель переваривать эту информацию будет минимум несколько месяцев.

Я всегда говорю, рынок хорош, когда он саморегулируется. Вмешательство, не имеющее целостного подхода, имеет обратную сторону медали. Чтобы приобрести жилье на первичном рынке, многим нужно продать вторичку. Разрыв цен между ними растет, что может привести к стагнации рынка.

Если говорить о первичном рынке, сейчас мы также наблюдаем тенденцию возвращения на рынок инвестора, который не присутствовал на нем порядка 3-4 лет после принятия закона об эскроу-счетах. Но это касается жилья бизнес-класса, которое рассматривается как инвестиционный инструмент. Еще одна особенность нашего региона в том, что бизнес-класс – это примерно 5% от всего рынка. Подавляющее большинство – порядка 80% - жилье эконом класса. Большинство сделок на нем проводятся с применением ипотечных инструментов, поэтому наш рынок напрямую зависит ипотечных изменений.

Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти».

— Рынок уверенно растет в объемах, начиная с апреля-мая 2023 года. Изменение ключевой ставки в середине августа спровоцировало повышенный даже относительно этого растущего уровня спрос. И те, кому уже был одобрен ипотечный кредит, и те, кто еще не имел одобрения, а лишь выбирал квартиру, поспешили с покупкой, опасаясь повышения ипотечной ставки. Соответственно, дополнительный спрос оказал давление на цены. Цена пошла вверх, что в свою очередь увеличило спрос на фоне ожиданий еще большего ее роста.

Более того, сейчас на фоне ожидания роста цен на рынке недвижимости мы наблюдаем восстановление тренда на покупку квартиры с целью инвестиций. Такие инвестиции, особенно с учётом ипотечной поддержки, дают доходность как минимум выше банковского депозита при минимальных рисках. Конечно, если приобретается ликвидная квартира у надежного застройщика.

Естественно, после повышения ключевой ставки и изменения условия выдачи ипотеки по льготным программам, когда минимальный размер первоначального взноса увеличен, на таком же уровне спрос не сохранится, он будет ниже. Конечно, те потребители, которые без ажиотажа купили бы квартиры позже, а не в августе или сентябре, сдвинули отчасти спрос с последующих периодов на эти пиковые месяцы. Таким образом, нужно прогнозировать снижение спроса относительно пика августа-сентября, но оно будет компенсировано сезонностью, потому что октябрь и ноябрь традиционно - самые активные месяцы на рынке недвижимости, и это отчасти сгладит снижение. По нашим прогнозам, продажи в конце 2023 года будут все равно выше, чем, например, в аналогичный период 2022 года.

Также важно заметить, что мы не ожидаем падения цены из-за возможного снижения спроса — цена будет зависеть от темпов вывода нового предложения на рынок.

Полагаю, что ситуация негативно отразится на рынке вторичной недвижимости, ставки ипотеки на нем выросли сильнее, и в этой ситуации покупатели будут все больше предпочитать покупать новое жилье на этапе строительства. В отдаленной перспективе это может отрицательно сказаться и на спросе на первичном рынке, так как многие часто продают старую квартиру, чтобы вложить средства в покупку новой.

Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК»

— В августе и начале сентября мы наблюдали ажиотажный спрос, на который повлияла совокупность, как минимум, трех факторов. Во-первых, это отложенный спрос прошлого периода 22-го - начала 23 годов, во-вторых, восстановление экономики, благодаря чему люди вновь начали активнее инвестировать, и в-третьих – нестабильность валютного курса, которая привела к перетеканию капитала в более фундаментальные активы с целью сохранения средств.

Уточню, что за последние несколько лет мы наблюдали несколько волн ажиотажного спроса, связанных с макроэкономическими данными и новостным фоном. Я считаю, что такой спрос продлится еще недолго.

Безусловно, самой очевидной предпосылкой к возможному снижению потребительского спроса в краткосрочной перспективе является резкое повышение ключевой ставки.

Сразу отмечу, что средний чек лота на рынке недвижимости за последние полгода значительно вырос, и теперь сумма ипотечного займа по льготной ипотеке зачастую не покрывает в полном объеме среднюю цену квартиры. В связи с этим за последний год доля продаж с льготной ипотекой в чистом виде на рынке значительно снизилась, и многие стали выбирать комбинированные варианты с льготной и коммерческой ипотеками.

Что касается спроса на первичном рынке, то повышение первоначального взноса скажется на нем не так критично, поскольку еще есть господдержка и эффективная процентная ставка с учетом комбинирования программ. А вот вторичный рынок может фактически парализовать на какое-то время, что мы уже наблюдали ни раз за последние годы.

Михаил Шерстнев, директор по продажам группы компаний АГРОСПЕЦТЕХ:

- В ближайшее время предпосылок для снижения спроса мы не видим, мы связываем это с изменением в экономики страны в целом, а в частности с ростом курса валют, повышением стоимости труда и повышением стоимости стройматериалов.

Спрос на квартиры остается на прежнем уровне и это связано с несколькими факторами. Во-первых, это рост курса валют. Вложение в недвижимость сейчас самый разумный вариант сохранения своего капитала. Отмечу, что многие инвесторы из других регионов, например из Москвы, обращают внимание на наши объекты. Это связано также с инвестиционной привлекательностью нашего региона.

Люди, которые уже ранее, до повышений ставки Центробанка, получили одобрение на ипотеку, также стремятся оформить ипотеку и приобрести недвижимость.

Сейчас меняется не только рынок недвижимости, меняются запросы покупателей. Теперь люди не готовы приобретать вторичное ветхое жилье с довольно высокими ставками по ипотеки, а готовы купить более дорогое, но в новостройке и быть уверенным в качестве строительства, надежности коммуникаций дома и поддержания на современном уровне используемых технологий в приобретаемой недвижимости. Спрос на хорошую недвижимость остается высоким всегда.

Сергей Петров, исполнительный директор агентства недвижимости «Адрес»:

— Главная проблема Нижнего Новгорода в том, что у нас строится катастрофически мало многоквартирных домов. И даже если будет снижение спроса, рынок это проглотит и не заметит. В городе-миллионнике в год должно строиться в среднем 1 кв.м. жилья на душу населения. У нас строится примерно в три раза меньше этой нормы. Эта незакрытая потребность приводит к повышению цен.

В определенный момент, когда стоимость первичного жилья начала упираться в потребительские возможности, она сильно оторвалась от вторички и нивелировала выгоду от госпрограмм, рынок начал задумываться об остановке роста цен или даже их снижении. Вторичный рынок активизировался. Но тут произошло повышение ключевой ставки. Первичный рынок снова воспрял духом, а вторичка перешла в задумчивое состояние.

Важно отметить, что сейчас мы подходим к той яме, которую создали, когда ввели мораторий на договоры по развитию застроенной территории, который являлся одним из основных источников поступления земельного фонда в проекты нового строительства. Образуется некий диссонанс, когда внутри города ветхий фонд, а ближе к окраинам идет активная стройка. На мой взгляд, это не рационально, потому что необходимо в разы больше вложений и усилий, чтобы тянуть на окраины инженерные сети и создавать инфраструктуру.

Все это напрямую влияет как на первичный, так и на вторичный рынок. За последние три года практически вдвое увеличилась цена квартир на первчике, и в полтора раза – на вторичке.

Также важно, чтобы на рынок приходили и застройщики из других регионов. Они приносят новые проекты, другой уровень комфорта, который, в какой-то степени, вынуждает нижегородские компании пересматривать подход к строительству, планировкам, отделке и благоустройству территории. Даже единичные случаи прихода другого формата меняют рынок и развивают его.


Фото: freepik.com