Нижегородские инвесторы предпочитают покупать уже готовые коммерческие площади с арендаторами

Рынок недвижимости всегда остро реагирует на любые изменения. Ранее мы писали, что Нижегородская область увеличила объем ввода жилой недвижимости на 9,3%. В этот раз мы поговорили с директором агентства недвижимости «Адрес» Фëдором Трифоновым о том, какова ситуация на рынке коммерческой недвижимости по итогам 2023 года и площади какого формата сейчас наиболее востребованы.

Как рассказал Федор Трифонов, рынок коммерческой недвижимости за последний год не подвергся сильным изменениям – в 2023 году он был таким же, как и годом ранее. По его словам, сейчас уже есть предпосылки, что в 2024 году ситуация может измениться, однако, отследить эти изменения и оценить можно будет не ранее, чем через полгода.

Говоря о наиболее востребованных форматах, он отметил уже готовые помещения небольшого формата с имеющимися арендаторами.

«Инвесторы готовы покупать готовые небольшие помещения, у которых есть арендаторы, например, сетевые аптеки или алкомаркеты. Дело в том, что у них уже, как правило, заключены долгие договора. Понятная арендная ставка, договор и гарантированный доход с аренды на ближайшие пару лет. Такой формат был очень популярен на протяжении всего 2023 года. Интерес к нему снизился только в конце года, когда Центробанк повысил ключевую ставку. После ее увеличения доходность таких небольших помещений стала сопоставимой с доходом от депозита в банке. И люди решили, что проще и безопаснее получать процент по вкладу, чем покупать недвижимость. Но эта ситуация не может продолжаться долго. Рано или поздно ставка снизится», - рассказал Федор Трифонов.

Как объяснил эксперт, на рынке достаточно много инвесторов, которые готовы немного переплатить, но избежать множества сложностей.

«Процесс подготовки помещения к сдаче в аренду довольно затратный и по деньгам, и по времени. Он может длиться от полугода до полутора лет. Например, если инвестор приобрел помещение на первом этаже жилого дома, чтобы перевести его в нежилое, необходимо получить согласие всех жителей, согласование в администрации, сделать отдельных вход, входную группу согласовать, опять же, в администрации. Раньше этот процесс был намного проще. Сейчас же получить согласие жителей дома практически невозможно, потому что его должен дать каждый, а всегда найдет тот, кто против. И переводы первых этажей в нежилые в настоящее время практически прекратились. Ищут коммерческие площади на первых этажах, которые изначально были утверждены застройщиками в проектной документации», - объяснил эксперт.

Федор Трифонов добавил, что, по его мнению, такой формат коммерческой недвижимости останется одним из наиболее востребованных на рынке и в 2024 году.

«В густонаселенных местах, как красные линии и новые крупные ЖК, например, Цветы или Кузнечиха, помещения под салоны, кафе и магазины будут востребованы всегда. Потому что в них большой трафик, много потенциальных покупателей и потребителей услуг. И инвестор будет стоять перед выбором: либо приобрести помещение на момент ввода, делать самому ремонт и искать арендатора, либо купить готовое помещение, у которого арендатор уже есть. Конечно, многие склоняются ко второму варианту. И, на мой взгляд, тенденция эта будет только расти еще по одной причине. Крупные микрорайоны рано или поздно полностью застроятся и свободных коммерческих площадей без ремонта и арендаторов не останется. Они будут в основном на окраинах, но приобретать там не выгодно», - Федор Трифонов.

Также эксперт рассказал об изменении стоимости коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде.

«Стоимость коммерческой недвижимости выросла примерно на 15-20%. Раньше цена помещения оценивалась по такой формуле: стоимость аренды за 1 месяц умножалась на 100 или 110. Это считалось справедливой ценой помещения. Окупаемость помещения составляла примерно 8,5-9 лет. Сейчас изменилась и формула – месячная аренда умножается на 125-130. Окупаемость уже 10-11 лет, доходность такого вложения порядка 10% годовых. И это, возвращаясь к началу нашего разговора, уже сопоставимо с доходом по депозиту в банке. Пока ключевая ставка не снизится, продажи коммерческой недвижимости немного притормозятся», - добавил Федор Трифонов.

Фото: freepik.com