Снижения цен ждать не стоит: нижегородские застройщики о ситуации на рынке

Продажи квартир в новостройках Нижегородской области за 9 месяцев 2024 года сократились на 41,4% по сравнению с аналогичными показателями 2023 года. Такие данные приводили в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Нижегородской области. Также в очередной раз выросли ставки по ипотеке. «Бизнес News» поговорил с нижегородскими застройщиками о ситуации на рынке недвижимости, том, как изменились продажи и стоит ли ждать падения цен на квартиры.

Михаил Иванов, генеральный директор ГК "ННДК", президент Союза нижегородских строителей:

- Начну с того, что 2024 год стал особенным для рынка недвижимости. Ряд важных и значимых событий, таких как окончание действия программы ипотеки с господдержкой и последовательное повышение ключевой ставки, ожидаемо оказали существенное влияние на рынок недвижимости. Как известно, основным драйвером рынка первичной недвижимости являлись именно программы с господдержкой, и большинство покупателей использовали для приобретения недвижимости этот инструмент. И в настоящее время в связи с отменой льготной ипотеки мы наблюдаем определенное охлаждение рынка. В среднем спрос упал от 30% до 50%.

Сейчас, как, собственно, и раньше, многие покупатели продолжают выбирать комбинированные варианты с льготной (например, семейной ипотекой или IT) и коммерческой ипотеками, а застройщики активно прорабатывают различные варианты гибкого подхода финансирования, такие как, например, рассрочка.

Вероятность того, что цена снизится очень мала, так как растет себестоимость строительства. Цена, как известно, определятся балансом спроса и предложения, но есть нижний порог цены, ниже которого застройщик упасть не может, и этот порог отражен в условиях проектного финансирования а, подавляющее большинство проектов сейчас строится именно за счет проектного финансирования, где есть норма LLCR, и она диктует минимальную продажную цену, то есть ниже определенной цены банк просто не позволит продавать застройщику.

Михаил Шерстнев, директор по продажам ГК АГРОСПЕЦТЕХ:

- Рынок недвижимости и спрос значительно изменились после отмены льготной ипотеки. Затем последовало быстрое повышение ключевых ставок, что привело к снижению спроса на недвижимость примерно на 30–50%. Если рассматривать темпы продаж в нашей компании, то мы чувствуем снижение объемов так же на 30-50% в сравнении с периодами, когда активно работали государственные программы и были более массовыми.

Льготные программы, которые ранее стимулировали рост рынка, стали более избирательными и ограниченными. Кроме того, существенное влияние оказало повышение ключевой ставки, поскольку ставки по ипотечным кредитам значительно увеличились. В таких условиях ситуация на рынке недвижимости становится сложной, поэтому ипотеку оформляют те, кто может позволить себе небольшой кредит или погасить его за короткий период.

Ситуация на рынке сейчас заставляет застройщиков более тщательно подходить к программам, которые выгодны для клиентов и предлагать дополнительные опции, возможности, которых раньше не было. И плюс застройщик разрабатывает разные программы, которые улучшают качество сервиса и уменьшают финансовую нагрузку клиента. Например, у нас есть трейд-ин, когда мы выкупаем вторичное жилье у клиента и оплачиваем этими средствами квартиру в новостройке. Также запустили несколько программ рассрочки. В основном рассрочка используется инвесторами – по одному из наших инвестиционных проектов продажи с рассрочкой увеличились в четыре раза. И разработали специальную программу по субсидированию ипотечных ставок совместно со Сбербанком.

На наш взгляд, в ближайшие месяцы некоторых застройщиков может коснуться точечное снижение цен. Это зависит от их долговой нагрузки и обязательств перед банками. Однако считаю, что это временное явление, и ситуация нормализуется, поскольку застройщикам потребуется время для перестройки общего механизма продаж. Снижение стоимости также будет связано с давлением со стороны банков, так как графики цифровых продаж формировались исходя из предыдущих условий рыночной ипотеки. В настоящее время застройщики могут пересматривать определённые планы, но это будет временной мерой, пока они не адаптируются и не войдут в новый ритм работы. Существует определённая себестоимость проектов, которая растёт вместе с ключевой ставкой, и эти дополнительные расходы ложатся на плечи застройщиков. Рынок для застройщиков станет сложнее, и, возможно, останутся только те компании, которые имеют опыт и способны справляться с различными ситуациями на рынке.

Евгений Суменко, директор по маркетингу ГК «Терминал»:

- Во время действия низкой ипотечной ставки спрос на новостройки был высоким. Другой вопрос, что в этой программе не было ограничений по числу сделок на одного покупателя, как, например, в семейной ипотеке. Это привело к тому, что реально ей пользовались далеко не те люди, которые нуждались. Она стала скорее инвестиционным инструментом. Есть прецеденты, когда по этой программе за несколько лет действия в одни руки было куплено более 7 квартир. В прошлом году ее начали ограничивать: одна квартира в одни руки. И возможно, если бы это действовало с самого начала появления программы, такого ажиотажа и раздутия цен можно было бы избежать.

Сейчас нет альтернативы программе безадресной льготной ипотеки на новостройки. Те программы и предложения, которые застройщики реализуют самостоятельно или с банками, например, рассрочка, масштабного действия не возымели. А если говорить о семейной ипотеке, даже с учетом того, что она есть, вводятся новые условия и ограничения. Например, увеличение первоначального взноса до 30%. К тому же, чтобы выдать кредит под ставку 6%, банки требуют от застройщиков компенсировать некие расходы. Получается, семья не может взять ипотеку в банке, пока застройщик не гарантирует банку выплату комиссионных. И мы вынуждены на это идти, потому что других вариантов нет.

Перед отменой массовой льготной ипотечной программы в июне продажи были достаточно активными. Сейчас мы фиксируем падение на 10-15%. Но нужно отметить, что мы отличаемся от других игроков рынка, потому что «ценник» на квартиры достаточно демократичный. За счет этого, даже с учетом корректировки цен из-за необходимости платить банкам, все равно мы не сильно приблизили стоимость к средней по рынку.

Если говорить о процентном соотношении, у нас порядка 90% продаж идут по льготным ипотекам. В основном это семейная и IT ипотеки. Также есть небольшой процент тех, кому после продажи вторичной недвижимости не хватает небольшой суммы, и они могут взять ипотеку под базовую ставку. В среднем по Нижнему Новгороду доля продаж по льготным программам у застройщиков примерно одинакова – также порядка 90%

Возможное изменение цен зависит от того, как застройщики формировали стоимость при выходе на рынок с тем или иным объектом. Есть те, кто изначально заложил в цену дополнительные издержки – им поднимать стоимость уже некуда. Если говорить о нас, мы изначально выходим с ценами ниже рынка, поэтому повышение сказывается на них не так существенно.

В среднем по Нижнему Новгороду аналитики отмечают повышение цен на квартиры на 10% с начала года. И до конца 2024 г. они вряд ли изменятся. Многие предрекали снижение цен, но пока мы тоже этого не видим. Есть дисконты, скидки, но не снижение цен. Они будут держаться.

На мой взгляд, сложившаяся ситуация не приведет к банкротству застройщиков в Нижнем Новгороде. Предпосылок я не вижу. Скорее застройщики притормозят ввод новых проектов и будут распродавать старые, искать новые схемы продаж, вводить рассрочки. Предыдущий период высокого спроса позволит какой-то период работать в текущей ситуации. Конечно, если бы не было четырех лет с программой господдержки и высоким спросом, ситуация была бы совсем другая.