Сегодня
11 2019г.
 

Н.Новгород

Россия

Инфляция, %

2,3%

2,4%

Средняя цена м2/руб, новостройки

61500

53287

Безработица, %

0,4%

0,99%

Инвестиции, %

9,7%

0,5%

Курс валют
USD
63.58
EUR
70.39

Личный финансовый консультант

  • Архив

    «   Декабрь 2019   »
    Пн Вт Ср Чт Пт Сб Вс
                1
    2 3 4 5 6 7 8
    9 10 11 12 13 14 15
    16 17 18 19 20 21 22
    23 24 25 26 27 28 29
    30 31          

Квартира. Копить или ипотека?

Моя работа заключается в поиске наиболее эффективного решения финансовых вопросов моих клиентов.
В последнее время я часто встречаюсь с людьми, которые искренне убеждены в том, что самый замечательный способ вложить деньги – это купить недвижимость.

Безусловно, с точки зрения общего снижения рисков своего капитала, иметь в личном портфеле недвижимость можно. Однако, говорить о других преимуществах этого актива сегодня не приходится вовсе.

Я попробую сделать подробный обзор жилой недвижимости. Для начала хотел бы разделить цели приобретения жилья: для себя и как инвестиция. Разница здесь и в подходе и в философии кардинальная.

1. Покупка жилья для себя.

По факту это покупка пассива, так как вы будете регулярно тратить деньги на ее содержание.
Рынок недвижимости, как и любой другой, имеет свои периоды роста и падения. Последние 3-5 лет мы наблюдаем стагнацию, переходящую в снижение цен на жилье. С точки зрения приобретения квартиры или дома для себя, это благоприятное время. Думаю, в ближайшие 2-3 года можно поймать идеальный момент для этого. Хотя, я лично считаю, что и в дальнейшем какого-то взрывного роста ожидать не стоит.

Вместе с тем, решение о покупке квартиры должно быть основательным, взвешенным и очень детально просчитанным. Мы с вами живем в эпоху общества потребления и размышляем навязанными идеями:
- накопить нереально, возьми лучше кредит!
- первый взнос всего 10%, а остальное потом!
- зато будешь жить в своей, а не чужому дяде платить!
- затянем пояса и выплатим ипотеку досрочно!
Всё это только лишь эмоции, которые внушают нам рекламщики банков и застройщиков. На деле влезая в ипотечный кредит на длительный срок, чаще всего кроме финансовых, мы получаем еще целый букет рисков:
- неадекватные или шумные соседи;
- неожиданная стройка под окнами;
- война между ТСЖ;
- дом вдруг дал трещину;
- и другие приключения, которых не избежать, ведь теперь это ваше жилище на долгие годы.

Если же вернуться к финансовой стороне, то текущий и капитальный ремонты, мебель и техника, оплата коммунальных платежей добавят нагрузки на семейный бюджет.
Кредитные средства можно привлечь лишь в небольшой доле, на короткий срок и лишь в крайнем случае.

Я проведу сравнительный анализ между покупкой квартиры в ипотеку и арендой жилья в процессе накопления средств. Возьмем самую типичную ситуацию.
Допустим наша цель – 2-х комнатная квартира в Нижнем Новгороде.
  • Стоимость 3 000 000 рублей
  • Каким-то чудом мы сберегли 300 000 рублей
  • Имеем постоянный доход
  • Нам 30 лет.
Первое, что приходит в голову большинству населения  - взять ипотеку.
  • Первый взнос 10% = 300 000 рублей
  • Сумма кредита 2 700 000 рублей
  • Кредитная ставка 13% годовых (если очень повезет)
  • Срок 20 лет
  • Ежемесячный платеж 32 000 рублей
  • Коммунальные платежи 3 000 рублей.
Итого отводим на решение жилищного вопроса в месяц – 35 000 рублей.
В результате этой популярной схемы к 50 годам наш герой имеет в наличии:
  • 20-ти летнюю квартиру.
  • Сбережения 0 рублей.
  • Грусть по поводу приближающейся государственной пенсии (средняя по стране 12 400 руб.)
Я предлагаю рассмотреть другой вариант – подумать! И составить финансовый план:
  • Аренда аналогичной квартиры с ремонтом, мебелью, техникой, включая квартплату, на длительный срок – 15 000 рублей
  • Начальный капитал – 300 000 рублей - инвестируем под 12% годовых с ежегодной капитализацией
  • При ипотечной схеме мы выделяли 35 000 рублей в месяц, теперь платим 15 000 рублей, значит оставшиеся 20 000 рублей, тоже ежемесячно инвестируем под 12% годовых.
В результате нас мало волнует ситуация с ТСЖ или кап ремонтами, если нам надоели шумные соседи, беспокоит стройка под окном или любые другие внешние факторы, то мы просто меняем жилье или обсуждаем вопрос о снижении цены.

Вместе с тем, наша финансовая ситуация выглядит совсем иначе:
  • Через 10 лет сумма накоплений составит – 5 130 000 рублей.
Если уж очень хочется и есть достойный вариант, то можно купить квартиру и повесить свидетельство о праве собственности в рамочку на стене.

В этом случае коммуналку теперь платим мы сами. Пусть она составляет 5 000 рублей, тогда остальные 30 000 рублей мы продолжаем инвестировать.
В итоге, к 50-ти летнему юбилею наш герой имеет:
  • 10-ти летнюю квартиру.
  • Накопления 6 300 000 рублей.
Этот капитал при том же уровне доходности дает 63 000 рублей в месяц.
Согласитесь, грустить о государственной пенсии стало как то полегче?

Если же не приобретать через 10 лет недвижимость и продолжать по той же схеме, то к 50-ти годам:
  • Квартиры в собственности нет.
  • Накопления 20 200 000 рублей. Без комментариев…
В этом сравнении я не учитывал инфляцию, возможность повышения ставок по аренде, возможность роста и падения цен на недвижимость, изменения курса рубля, демографическую ситуацию в стране, результаты борьбы с коррупцией, риски пожаров и проливов и еще множество различных факторов.

Всё это, конечно, важно, однако гораздо важнее то, как мы относимся к деньгам, которые удалось заработать, готовы ли мы подумать, как следует, прежде чем принимать финансовые решения, готовы ли мы просчитать и спланировать будущее, в котором хотим жить?

2. Квартира, как актив – источник «пассивного» дохода.

На сегодняшний день доходность инвестиций в жилую недвижимость в 1,5-2 раза ниже официальной инфляции (октябрь 2015 – 15,6%). Возвращаясь к нашему примеру, мы видим такие цифры:
  • Стоимость актива – 3 000 000 рублей;
  • Постоянные издержки (коммуналка, ремонт, страховка) – минимум 5 000 рублей в месяц;
  • Доход – 15 000 рублей в месяц;
Чистая прибыль: 15 000 – 5 000 = 10 000 рублей в месяц.
Итого: 10 000 х 12 = 120 000 рублей в год – это доходность 4% годовых (средняя в городе 5-6% годовых)
  • Период окупаемость проекта – 25 лет
Несколько лет назад наблюдался бурный рост цен на жилье и довольно высокие ставки по аренде. Однако эти времена давно прошли, а сознание многих осталось прежним…

Следующий важный критерий оценки инвестиционной привлекательности – ликвидность. Это возможность быстро перевести актив в деньги. И с квартирой тут есть существенные сложности. Во-первых, вы никогда точно не знаете стоимость своей недвижимости – цену назначает рынок – покупатель в моменте. Во-вторых, представьте, что у вас есть объект недвижимости стоимостью 5 000 000 рублей, а вам срочно нужен 1 000 000 рублей. Что вы будете делать? Продадите кухню или туалет с ванной?
Можно, конечно, попробовать взять кредит под залог этой недвижимости, но и тут возникнет довольно много «если»…

Подводя итоги, хочу сказать:
1. Зарабатывать на недвижимости нужно в момент покупки, то есть если покупать, то заведомо ниже рынка.
2. Относиться к недвижимости как к священной корове давно пора прекратить.
В мире достаточно более прозрачных, ликвидных и доходных, ничуть не уступающих в надежности финансовых инструментов. Нужно лишь открыть глаза!

Просто о сложном - закон о банкротстве физических лиц

Одним из самых обсуждаемых законов этого года в банковской среде стал закон о банкротстве физических лиц.

Безусловно, нововведение опасное, так как процедурой банкротства может воспользоваться определенная часть проблемных клиентов, в отношении которых сейчас банки применяют судебные процедуры взыскания. Однако вряд ли стоит ожидать всплеска дефолтности. Так как она грозит гражданину рядом ограничений, которые помешают в будущем построить успешную карьеру и очистить финансовую историю.

Обо все по порядку. Во-первых, банкротство не приведет к простому аннулированию долгов, и ответственности с должников не снимет. В рамках процедуры банкротства арбитражным управляющим под контролем кредиторов и суда проводится «инвентаризация» всего имущества должника, включение его в конкурсную массу и реализация для удовлетворения требований кредиторов. Подлежит реализации и предмет ипотеки, приобретенный на кредитные средства.

Только после этого неисполненные должником обязательства могут считаться погашенными. При этом запись о банкротстве должника поступает в бюро кредитных историй, и он лишается права обращаться за кредитом в течение следующих 5 лет.

Кроме того, должника вряд ли возьмут на серьезную должность в финансовом секторе или госорганах. Вряд ли работодатель захочет доверить деньги компании или управление госимуществом человеку, который не смог справиться с собственными деньгами.  

Законопроект предусматривает для должника-гражданина и иную возможность урегулировать свою ситуацию в деле о банкротстве – реструктуризацию его долгов. Реструктуризация в данном случае вводится судом с согласия кредиторов. Согласно законопроекту, предельный срок погашения долгов в случае реструктуризации составляет 3 года.

Но это несущественно, например, для ипотечных заемщиков, поскольку не приведет к снижению их ежемесячной долговой нагрузки. Ипотечным заемщикам необходимо пытаться урегулировать проблемную задолженность с банками: как правило, кредитные организации имеют более гибкие программы реструктуризации, обычно это пролонгация, отсрочка платежа, конвертация инвалютных кредитов в рубли.

Должник и его кредиторы приобретают право инициировать процедуру банкротства, если величина долга составляет более 500 тысяч рублей. В соответствии с требованиями законопроекта, заемщик должен не просто подать заявление о своем банкротстве, но и представить в суд доказательства неплатежеспособности. При этом надо будет доказать, что платежеспособность не будет восстановлена в ближайшее время. В противном случае, суд должен отклонить заявление заемщика. Таким документом, например, может стать справка о получении инвалидности.  

В ситуации, когда заемщик изначально неправильно оценил свои финансовые возможности по обслуживанию кредитов («закредитован»), это могут быть документы, подтверждающие, что реальных или потенциальных доходов заемщика (с учетом средних доходов для представителей его профессии) будет недостаточно для обслуживания всех долгов.  

Мы серьезно опасаемся неготовности инфраструктуры и участников рынка к запуску новых процедур, связанных с банкротством граждан. Из-за этого и кредиторы, и граждане-должники, инициировав сейчас дело о банкротстве, рискуют оказаться вовлеченными в длительную тяжбу.

Текущая редакция закона содержит ряд спорных норм, которые, на наш взгляд, нуждаются в дополнительной оценке. Так, не соответствует интересам обеих сторон (граждане-должники, кредиторы) зафиксированная в законе обязанность гражданина подать заявление о своем банкротстве в случае 3-х месячной просрочки по долгам, превышающим 500 тыс. рублей.

Неплатежеспособность гражданина обычно вызвана потерей работы и носит временный характер. По статистике, чтобы найти новую работу, гражданину в среднем требуется до 6 месяцев. Получается, что гражданин в этот период будет вынужден (в силу указания закона) подать на банкротство и получить «черную метку» в кредитной истории, хотя затем его платежеспособность будет восстановлена. И кредиторам, и должникам была бы удобнее более гибкая модель – замена обязанности должника на право.

Время «образовательных пузырей» прошло

Еще пять лет назад на вопрос: «На кого учится ваш сын\дочь?», - большинство моих знакомых отвечали: «На юриста\экономиста\финансиста». Сводя не сложную статистику в уме, я думал о том, что через некоторое время и уборщики будут работать со степенью магистра экономики. Настолько популярны среди абитуриентов и не популярны у работодателя были эти профессии.

Прошло немного времени и все чаще на аналогичный вопрос я слышу совершенно другие ответы. То ли дети стали умнее, то ли вузам надоело выпускать бесполезных специалистов.

Стать полезным специалистом сразу после получения диплома практически нереально. За исключением тех случаев, когда студент работал параллельно с учебой или проходил грамотные стажировки в компаниях, где практика не заканчивалась на уничтожении черновиков в шредере. К сожалению, на нижегородском финансовом рынке таких компаний очень мало. Поэтому выпускники приходят к нам полные надежд, теоритических знаний и без практических навыков.

Безусловно, крупные организации, заинтересованные в профессионалах, создают собственные платформы для обучения персонала: приглашают тренеров, оборудуют учебные классы и тд. Однако потенциальному сотруднику тоже стоит озадачиться получением дополнительных навыков. Самообразование – это самая выгодная инвестиция. Время «образовательных пузырей» прошло. Сегодня ты конкурентоспособен, если знаешь больше остальных, обладаешь уникальными навыками и не побоялся шесть лет зубрить сложные науки. Умным быть модно и прибыльно. Например, специалисты со степенью MBA претендуют на большую зарплату.

Проблему оторванности образования от бизнеса одним днем не решить. Хорошо, что понимая, необходимость в нивелировании этой разницы, вузы и крупные компании объединяются, создавая специализированные кафедры, включая в основную программу лекции практиков. Отличный пример, когда дисциплину преподают реальные представители бизнеса, топ-менеджеры федеральных и региональных компаний с кейсами из жизни.

Час общения с руководителем банковского направления, например, будет стоить нескольких лекций. Он покажет на практике, как устроен банковский бизнес, какой ценой менеджеру достаются клиенты и для чего нужны знания ПК.

Бизнесу нужны практики, время слушателей прошло.

Тенденции рынка жилья эконом-класса в Нижнем Новгороде

Я думаю, Вам будет интересно узнать не просто про динамику и структуру предложения и спроса на рынке жилья эконом-класса, но и про изменения тенденций этого рынка.

Итак, тенденция - это направление развития. Тенденция рынка - изменение состояния рынка в определенном направлении, определенная направленность экономических процессов.

Тенденции рынка жилья формируются из реакции рынка (клиента) на конкретный вид недвижимости, то есть из соотношения спроса (реакция клиента) и предложения по товару (мы говорим о многоэтажном строительстве сегмента эконом класса).

При достаточном предложении на рынке (насыщении рынка предложением) реакция клиента на товар является определяющей в тенденциях рынка. Наша компания, понимая, что рынок по всем сегментам становится «рынком покупателя», то есть "рынком спроса", уже несколько лет смотрит на рынок недвижимости глазами клиента и особое внимание уделяет изучению динамики клиентского спроса и формированию портрета клиента по разным сегментам рынка.  

Мы отслеживали изменения структуры спроса наших клиентов в разных сегментах с 2008 года, накопив некую статистику данных. С 2013 года благодаря такому инструменту как клиентский сервис "Школа покупателя новостроек" мы наблюдаем динамику портрета покупателя жилья эконом-класса.

Расскажу подробнее на примерах о тенденциях рынка (реакциях клиента на товар).

В 2008-2010 годах предложение на рынке жилья в Нижнем Новгороде меняет свою структуру: если до 2008 года новостройки были представлены в основном точечной застройкой, то с 2008 года появляется микрорайонная застройка. Причём к 2013 году практически в каждом районе города появляется предложение по жилью в микрорайонной застройке.

Реакция рынка на изменение структуры предложения - изменение тактики краткосрочного спекулятивного инвестора в сегменте жилья эконом-класса. В 2008-2010 годах при  инвестициях в жилую недвижимость этого класса можно было получить доходность в среднем за год от 40 до 70% (наибольший прирост стоимости происходил на самых рисковых отрезках жизни объекта – на этапе котлована), доходность за весь период строительства - 60-100%. Риски - замораживание денег на 2-3 года, прогнозирование прибыли затруднительно. Но риск есть мера доходности.

В 2014 году доходность инвестиций в строящуюся недвижимость эконом-класса сокращается. Сегодня доходность инвестиций в недвижимость на этапе строительства в первом доме микрорайонной застройки в среднем за год -  20-40% годовых, за период строительства соответственно - 30-50%. В "раскрученной" микрорайонной застройке прирост стоимости меньше - от 10 до 20% годовых.

Как результат - снизилась доля краткосрочных спекулятивных инвесторов в сегменте эконом-класса. По нашей оценке на треть.

Конкретные примеры доходности вложений в недвижимость в различных микрорайонах Нижнего Новгорода.
ЖК "Цветы". При инвестициях в 2012 году можно было получить 30% за год и 50% - за весь период строительства (1,5 года). Сейчас за год - 15%, за период строительства - 20%

Новостройки на улице Народная. Начальная цена на однокомнатную квартиру составляла 1089000 руб., конечная - 2500000 руб.. За год прирост стоимости - 100%, за период строительства - 275%.

Ещё одна тенденция с 2010 года – первичный рынок конкурирует со вторичным по цене и метражу (нарезка квартир у застройщиков отражает спрос на малогабаритное жилье). Наличие отделки в квартирах в новостройках ставит предложение на первичном рынке в один ряд со вторичным. А вкупе с другими преимуществами новых домов (наличие инфраструктуры, решение проблемы парковочных мест, благоустройство придомовой территории) предложение на первичном рынке оказывается более интересным чем на вторичном.
 
Реакция рынка выражена в предпочтении клиентами новостроек. Вторичный рынок в результате конкуренции с первичным «медленно, но верно начинает сдавать свои позиции». На сегодняшний момент это выражается в скрытом дисконтировании до 500 000 руб. и продолжительности экспозиции квартир до года. Особенно это касается морально устаревающей вторички – народной стройки и хрущевок. Хотя отчётливо тенденция пока не проявилась.

Мы предполагаем, что в 2014 – 2019 годах появится конкуренция между проектами жилых комплексов эконом-класса. Мы ожидаем появления 4-7 новых крупных микрорайонных застроек. Возможно появление новых драйверов этого рынка (например, ЖК на Анкудиновке от «Каркас Монолит», 2-ая очередь микрорайона «Цветы», «Смарт Сити», планы по Московскому шоссе). Всё это приведёт к падению вторичного рынка.

Посмотрим цифры. Какие проекты будут продолжать строиться в ближайшие 3 года:
1. ЖК "Цветы" - 300 тыс. кв. м до 2016 г.;
2. Микрорайон "Юг" («Жилстрой-НН») - 300 тыс. кв. м. до 2016 г.;
3. Микрорайон "Бурнаковский" («Жилстрой-НН») - 330 тыс. кв. м;
5. ЖК «Седьмое небо» - 100 тыс. кв. м;
6. ЖК "Анкудиновка" («Каркас Монолит») - 300 тыс. кв. м;
7. п. Новинки («Квартстрой-НН») - 1 млн. кв. м. за 10 лет;
8. п. Новинки: «Окский берег», «Деметра», «Стрижи», «Акварель» - 500 тыс. кв. м. за 10 лет;
9. Точечная застройка.

Итого в ближайшие 3 года ежегодно в Нижнем Новгороде будет вводиться порядка 700-800 тыс. кв. м. жилья.

По данным Нижегородстата от 2013 года, численность населения Нижнего Новгорода в возрасте от 25 до 59 лет составляет 665 532 человек, из них в возрасте - 55-59 лет - почти 100 000 человек  (не могут взять ипотеку). Из структуры предложения мы видим, что 70% предложения составляет эконом класс. Предположим и спрос такой же, тогда 400 000 человек - наши потенциальные клиенты. Мы видим, что уже в 2013 году предложение составляет чуть менее 1 кв. м. на клиента (300 000 кв. м. эконом класса). Очевидно, что к 2017 г  этот показатель будет стремиться к 1,5 кв. м. на клиента. По мнению наших специалистов, предложение в этом сегменте будет достаточным, что делает реакцию клиента определяющей в тенденциях рынка.

Вывод: уже сейчас нужно задумываться о клиентоориентированности проектов -  не только в плане ценовой политики, но и создания уникальных предложений для клиентов (парковка, благоустройство, инфраструктура). Портрет клиента сопровождается словами «удобно и комфортно».

Агентство недвижимости «Приволжье» запускает рейтинг объектов первичного жилья

При многообразии предложений бывает достаточно трудно определиться. При покупке, скажем, колбасы, достаточно понимать состав, производителя, прошлый опыт  “потребления продукта”, срок годности и внешний вид. 6 исчерпывающих параметров. Некоторым достаточно и 1-2-ух.

Жилье по сравнению с колбасой - гораздо более сложный продукт. Тем более жильё первичное, ещё “не готовое к употреблению”. Оно требует гораздо более глубокого анализа, да ещё и учета не только личных предпочтений, но и целей. Цели у людей бывают совершенно разные - инвестирование, спекуляция, покупка для себя… И объект прежде всего должен соответствовать цели покупателя.

Мы решили помочь покупателю и сделать процесс выбора новостройки более систематизированным. Сегодня специалисты нашей компании составляют рейтинг объектов первичного жилья в Нижнем Новгороде.  

Всего параметров, на которые стоит обращать внимание при покупке квартиры в новостройке, около 40. Часть из них носит исключительно информативный, описательный характер.
Они разделены на 3 блока:
• локация (в том числе окружение объекта);
• основные характеристики;
• юридические аспекты (как по застройщику, так и конкретному объекту)

Объекты жилья в нашем рейтинге будут анализироваться по 22 ключевым параметрам. Каждый параметр будет оцениваться по привычной нам с детства 5-ти бальной системе. В итоге мы определим среднюю оценку по каждому разделу и по объекту в целом.

Оценка объекта - цифра не постоянная. Она динамична и может меняться на протяжении цикла застройки объекта. Это происходит по причине изменения сроков готовности объекта, появления конкуренции в окружении, улучшения или ухудшения инфраструктуры и т.д.

Оценку объектов мы планируем проводить каждую неделю. Подробности проекта – в моих следующих блогах.

Почему мы боимся жить хорошо?

      По своей работе я постоянно разговариваю с людьми. Абсолютно разными по профессии, возрасту, жизненному опыту, благосостоянию. Это всегда приносит массу эмоций. При этом всех как ни странно объединяет одно – боязнь темы, связанной с личными финансами.

Если разговор идет «за жизнь» - о погоде, работе, спорте, детях, негодяях-политиках, дорогах или дураках, то каждый  - увлекательный собеседник, глубокий специалист с блестящим чувством юмора. Вместе с тем, когда речь заходит о деньгах, да еще и о личных, люди кардинально меняются. Голова прячется в панцирь, а потом еще и в песок для верности, в ушах шумит, логика отключается, математические законы становятся смешными, а вот теория всемирного заговора вдруг полностью проясняется. В итоге все это может привести еще и к глубокому ступору.
Что случилось? Почему это происходит почти со всеми? По каким причинам, когда речь заходит о личных финансах, минуту назад адекватные, грамотные, образованные люди становятся напуганными, едкими скептиками или фатальными пессимистами?

Ответов много: «Нас никто не учил», «Сейчас не лучшее время», «В нашей стране это бесполезно», «А вот мне сосед рассказывал…», «А вдруг я недоживу», «Опять обманут» и т.д. Но главный ответ всегда один. Это – страх!

Каждый из нас живет в своей системе координат: страхи – возможности. Страхи иногда защищают нас от неверных, ошибочных поступков, однако, как правило, они лишают нас новых возможностей. А жизнь неумолимо несется дальше… Причиной человеческого страха чаще всего являются отсутствие информации, непонимание и негативный опыт в прошлом. Мы боимся того, чего не понимаем и стараемся избегать того, что напоминает о прошлой боли. Ребенок, который однажды обжегся об утюг, снова прикоснётся к нему, только поняв, что утюг горячий и опасный лишь когда включен в розетку.

Мы живем в стране, в которой совсем недавно тех, кто пытался вести предпринимательскую деятельность и добивался каких-то успехов, объявляли спекулянтами. Еще свежи воспоминания о дефолте, деноминации, девальвации и других не совсем понятных, но точно неприятных словах-явлениях. Ваучеры, финансовые пирамиды, пенсионные реформы и прочие «приключения» оставили глубокий и болезненный след в сердцах и умах россиян.
   
    Безусловно, все это в прошлом. Россия, действительно, сделала огромный скачок в сторону правового государства, и я искренне надеюсь и верю, что такого беспредела как в 90-х уже не будет. Однако, проблем и вопросов еще целый ворох. Сегодня властям не выгодно воспитывать думающих, инициативных, финансово грамотных граждан. Управлять «стадом баранов» гораздо проще и комфортнее. В обществе нет видимых стимулов думать, самостоятельно принимать решения, брать на себя ответственность.

Раньше, при плановой экономике, не нужно было «заморачиваться», нужно просто было быть как все. Хорошо учись – устроишься на работу, хорошо работай – получишь квартиру и машину, а потом все на счастливую пенсию, примерно для всех одинаковую… Ситуация давно поменялась: бесплатного образования и медицины уже почти нет, о трудоустройстве и жилье ты должен озадачиться сам, да и будущая пенсия – исключительно твоя проблема. Однако, эта мнимая уверенность, что кто-то непременно должен обо мне позаботится, из наших голов полностью еще не ушла.

В нашей стране после Великой Октябрьской Революции и до последнего времени не вышло вообще ни одной книги о личных финансах или ведении домашнего хозяйства, таким образом, мы получили три поколения людей без даже начального финансового образования. Большинство просто не знает, как управлять деньгами, что делать с ними, если вдруг удалось заработать. Или напротив, как не попасть в трудную ситуацию:
- У Вас ипотека в валюте, а рубль упал?
- Вы лишились дома из-за наводнения, пожара или оползня?
- Вы открыли депозит в «СуперКлассМегаБанке» под 69% годовых, а он «лопнул»?

     Многие в таких случаях надеются на помощь государства, но моё глубокое убеждение, что об этом нужно думать в последнюю очередь. Рассчитывать необходимо прежде всего на себя, заранее всё обдумывать и учитывать риски:
- Выделите раз в год относительно небольшую сумму на страхование своего жилища и не бойтесь природных катаклизмов.
- Не берите валютных кредитов, если у вас нет постоянных валютных доходов.
- Банк – это не единственный инструмент формирования сбережений.

    Этим собственно мы и занимаемся. Помогаем людям разобраться в своих целях, понять чего они на самом деле хотят, оцениваем возможные риски и подбираем инструменты для решения этих задач.

    Не бойтесь жить хорошо! Откройте себя чему то новому, победите свой страх и тогда перед Вами непременно откроется мир новых удивительных возможностей!

Стратегия покупателя на 2015 год

Тема сегодняшнего блога навеяна многочисленными вопросами моих клиентов и партнёров. Продавать или покупать? Что будет с ценами на недвижимость? Каким объектам отдавать предпочтение - первичный или вторичный рынок, многоквартирный дом или ИЖС? Что такое антикризисный объект в 2015 году?

Рассказывая о ситуации на рынке, буду постепенно отвечать на указанные вопросы.
1. Ситуация на рынке жилья сегодня:
Основную долю участников рынка недвижимости Нижнего Новгорода составляют покупатели квартир эконом класса. 70% из них приобретают жилье в ипотеку. Не секрет, что из-за повышения ключевой ставки ЦБ жилищные кредиты подорожали. Как результат - количество сделок по городу значительно сократилось. Безусловно, снижению спроса способствуют также общие экономические явления, которые мы сегодня видим, - неопределённость, уменьшение покупательской способности - доходы населения упали в условиях двузначной инфляции, сокращение рабочих мест на предприятиях.

Ожидания и опасения участников рынка:
На мой взгляд, скорее всего мы увидим те же тенденции, что и в период 2008-2010 г, когда девелоперы заморозили ряд строительных проектов, а клиенты заняли наблюдательную позицию в ожидании стабилизации экономических процессов.

2. Продавать или покупать?
Вторичный рынок:
Из-за повышения рисков покупки на первичном рынке (вероятность заморозки строительства), часть спроса перейдёт на вторичный рынок. Поэтому прогнозируемое падение цен на вторичном рынке относительного цен первичного будет отсрочено на неопределенный период - от 1 года до 1,5 лет. Поэтому квартиры на вторичном рынке сегодня можно продавать. В среднесрочной и долгосрочной перспективе, на мой взгляд, цены на первичном рынке будут расти быстрее чем на вторичном. Разница в стоимости, на мой взгляд, может составить не менее чем 30%.

Первичный рынок:
На первичном рынке спрос смещается в сторону объектов с высокой степенью готовности. Объёмы спроса, конечно, меньше по сравнению с предыдущим годом. Некоторые застройщики уже подняли цену, при этом большинство пока остались на ценах 2014 года.

3. Как в новых условиях будут вести себя цены на квартиры?
Многое будет зависеть от рынка ипотеки. На днях крупные госбанки начали выдавать ипотеку по госпрограмме со ставкой 12-13% - будем ждать результатов.

В целом первичный рынок вряд ли ждет серьезное снижение цен. Как раз резкое уменьшение цены будет говорить о рискованности объекта. Спросом будут пользоваться объекты с высокой степенью готовности, возводимые застройщиками с хорошей репутацией.

А вторичный рынок пока в выжидательной позиции и рано что-либо прогнозировать. В долларовом эквиваленте рынок уже упал.

Поскольку первичный рынок в этом году находится в особой зоне риска, то мы  
разработали новый клиентский сервис для принятия решений по новостройкам - рейтинг объектов первичного жилья. Но о нём в моём следующем блоге
.  

Инвестиции в недвижимость. Какой доход можно получить?

Ноябрь и декабрь 2014 года прошли под знаком оживления на рынке недвижимости. И как ни странно многие сделки в это время совершались в инвестиционных целях. Это один из законов рынка недвижимости: когда происходят резкие валютные колебания, подобные тем, что мы увидели в конце прошлого года, становится непонятно, в чём хранить сбережения, люди обращают внимание на квадратные метры.

Во многом такое поведение оправданно. Недвижимость – это реальный актив, то, что как минимум сохранит капитал (за счёт роста стоимости объекта на уровень инфляции), а в случае сдачи в аренду ещё и даст регулярный доход. Кроме того, стоит отметить, что перекладываясь в недвижимость, инвесторы могут получить большую доходность чем процент по банковским вкладам (сегодня это чуть больше 10% годовых).

Выделяют 2 стратегии инвестиций в недвижимость: краткосрочное (в силу инертности рынка может до 3 лет доходить) и долгосрочное инвестирование (предполагает цикл: покупка – владение - продажа)

Мы делим инвесторов на несколько групп:
- Небольшие инвесторы, предпочитающие спекулятивное инвестирование. Как правило, это физические лица, сумма инвестиций - от 3 до 7 млн руб. В среднем доходность за год при таком подходе варьируется от 20 до 40%. Основной риск – замораживание денег на 2-3 года. Но потенциальная доходность есть мера риска.
В этом случае предпочтительна точечная застройка. Наибольший прирост стоимости происходит на самых рисковых отрезках жизни объекта.  

- Небольшие инвесторы от 3 до 7 млн руб. в жилой сектор с целью сохранения и увеличения капитала, а также получения дохода от сдачи жилья в аренду. Максимальная доходность, которую можно получить в рамкой этой тактики, - 20% годовых к первоначальной цене. Сдача жилья в аренду в среднем даёт 7% годовых на вложенные деньги, при оптимальном сочетании цены и локации - до 10%. Такие инвесторы в основном ориентируются на микрорайонную застройку, жильё с отделкой, минимальными площадями и удобными планировками.

- Небольшие инвесторы в коммерческую офисную недвижимость или торговую недвижимость. Сумма инвестиций - от 5 до 15 млн руб.. В основном также частные лица. В среднем окупаемость таких вложений - 8-12 лет, доходность от 8 до 12% годовых по аренде плюс прирост капитала за счёт роста стоимости объекта (расчёты учитывают налоги и коммунальные платежи).

- Инвесторы от 20 млн. руб.. Физические и юридические лица. Такие инвесторы покупают торговые и офисные площади от 500 кв.м. с критерием многофункционального назначения (с точки зрения нарезки и вариантов использования). Арендные ставки в торговой недвижимости более привлекательные чем в офисной. Доходность в среднем от 8 до 15 % от аренды плюс прирост капитала за счёт роста стоимости объекта. Окупаемость - 7-10 лет.

В зависимости от располагаемой суммы лучше приобрести торговые площади с хорошей проходимостью (оптом), а потом сдавать их в аренду в розницу, повышая доходность.

Если имеется небольшая сумма, удачным вложением могла бы стать квартира с отделкой или помещение под торговую точку. Отмечу, что офисы имеют меньшую доходность, доходность складской недвижимости выше.

В своих расчётах мы используем следующие формулы доходности и окупаемости инвестиций в недвижимость:
доходность = аренда за 12 мес./ стоимость объекта;
окупаемость = стоимость объекта/ аренда за 12 мес..

ПРИНИМАЕМ СТАРЫЕ СОТОВЫЕ...

Успех компаний-производителей сотовых телефонов зависит от того как быстро они разрабатывают и выводят на рынок новомодные модели мобильных девайсов. Презентации новых устройств все чаще превращаются в шоу, в ходе которых зрители бурными овациями встречают все новые возможности мобильного устройства. Производители мобильных устройств навязывают потребителям свою идеологию, согласно которой в современном обществе человек, пользующийся устаревшим гаджетом – это либо пенсионер, - либо неудачник.

Желание идти в ногу со временем привело к тому, что в среднем мы меняем сотовый телефон раз в два года. И редко у кого мобильник живет больше трех лет. Кое-кому это очень выгодно и мало кто задумывается о том, что делать со старыми телефонами, плеерами, фотоаппаратами – все это отправляется на дальнюю полку или на чердак.

Однако в скором будущем утилизация старых гаджетов будет таким же обычным делом как оплата счетов на электронном терминале. Американская компания ЭкоАТМ наладила выпуск устройств, внешне напоминающих банкоматы, но выполняющих несколько иные функции. Устройство получило название экомат. Оно способно за несколько секунд определить модель вашего мобильного гаджета, оценить его состояние и предложить за него справедливую цену. Разработчики уверены, что экоматы будут востребованы у всех, кто захочет с выгодой для себя избавиться от старого сотового телефона или другого мобильного устройства.

Процесс работы экомата прост, а сеанс обслуживания клиента длится не более минуты. После процедуры сканирования отпечатков пальцев и ввода персональных данных экомат изучает ваш сотовый телефон, определяет его по базе данных, в которой несколько тысяч различных видов и моделей мобильных устройств. Экомат также оценивает состояние устройства и скрытые дефекты, которые могут повлиять на его стоимость.

После этих операций, экомат выводит данные о вашем устройстве на электронный аукцион, в ходе которого в течение последующих нескольких секунд будет определена цена вашего телефона. Данный аукцион – это ключевой момент в бизнес-модели компании ЭкоАТМ. Компания берет на себя роль брокера между продавцом и покупателем Вашего устройства. Это гораздо эффективнее, чем скупка старых устройств, с целью последующей перепродажи или утилизации. Если владельца мобильного устройства устраивает предлагаемая цена, то экомат «забирает» его, а взамен выдает необходимую сумму.

Дальнейшая судьба мобильного устройства может сложиться по-разному. Некоторые сотовые телефоны перепрошиваются и реализуются в других странах, некоторые модели находят спрос у страховых компаний и идут на замену утерянных или пришедших в негодность устройств такой же модели. Оставшиеся подвергаются переработке.

На сегодняшний день в США уже установлено более 100 экоматов. Но уже к кону года их число может достигнуть 300. А в 2013-ом они появятся и в других странах. В ЭкоАТМ надеются, что удобство данного сервиса станет стимулом для гаджетоманов, чтобы доставать с пыльных антресолей вышедшие из моды сотовые телефоны.

Цифровизация в ЖКХ. Как проходил хакатон нижегородского Теплоэнерго

Хакатон Теплоэнерго

07 / 11 / 2019 в 10:44

Два дня участники искали IT-решения производственных задач предприятия

Перейти к странице видео >

Александр Люлин: «В банке организован штаб сезонно-полевых работ»

Александр Люлин: «В банке организован штаб сезонно-полевых работ»

13 / 06 / 2019 в 18:10

Директор Нижегородского филиала Россельхозбанка о трендах в кредитовании АПК

Перейти к странице видео >