«Мы не ожидаем сильного скачкообразного роста цен»: нижегородские застройщики о рынке недвижимости

2023 год был достаточно интересным для рынка недвижимости. Спокойное начало года сменилось высокой покупательской активностью, что привело к рекордным показателям по объему продаж уже в августе. Бизнес News поговорил с нижегородскими застройщиками о том, оправдались ли ожидания по продажам за 2023 год, стоит ли ожидать продолжения роста стоимости жилья и какие прогнозы можно дать о ситуации на рынке вторичного жилья с нынешней ключевой ставкой.

Михаил Иванов, генеральный директор ГК «ННДК»:

- Я считаю, что 2023 год стал достаточно неожиданным для девелоперов как в целом в России, так и конкретно в Нижнем Новгороде. Начиная с мая каждый последующий месяц бил рекорды предыдущего, и такая ситуация в положительной динамике продолжалась вплоть до августа, который, замечу, был абсолютно рекордный за всю историю продаж, если говорить конкретно про нашу компанию. После же действий центрального банка в целом пошло определенное охлаждение рынка.

Если говорить о стоимости жилья в этом году, то сильного скачкообразного роста, какой был в 2023 году, мы не ожидаем.

На вторичном рынке мы наблюдаем некоторые необоснованно завышенные ожидания продавцов, которые, безусловно, в определенной степени сбивают, так сказать, среднюю температуру по больнице, но со временем ситуация нормализуется и в целом за счет этого будет небольшое снижение стоимости. Но это касается только ситуации на вторичном рынке, так как на первичке все продиктовано финансовой моделью банков.

Михаил Шерстнев, директор по продажам ГК «Агроспецтех»:

- Продажи в 2023 году были высокие. На мой взгляд, прошедший год был успешен для всех застройщиков.

Да, цены значительно выросли, но этот рост был сопоставим с реальным уровнем инфляции. В 2024 году рост стоимости квартир будет, но уже меньше, и большей частью это связано с изменениями ипотечных программ и ужесточением условий по льготной ипотеке.  Для поддержания спроса застройщикам в этом году нужно будет стараться не увеличивать стоимость недвижимости, хотя стоимость на строительные материалы и рабочую силу продолжит расти. Но для создания выгодных условий по ипотеке застройщикам нужно будет субсидировать ее и закладывать часть расходов в стоимость квартиры.

По моему мнению, вторичное жилье в 2024 подорожает и будет увеличиваться в цене. Разрыв между стоимостью «вторички» и новостроек после уменьшения ЦБ ключевой ставки уменьшится. 

Ирина Маркова, коммерческий директор СЗ «Андор»:

- Ожидания по продажам в 2023 году были достаточно сильно превышены. Все второе полугодие можно назвать «временем продавца», продавалось все! Поэтому, чтобы сдержать такие темпы, начинают меняться условия льготных программ кредитования. Увеличивается первоначальный взнос до 30%, ограничивают количество льготных ипотечных кредитов в одни руки и т.д. Это немного охладило рынок инвестора. Уже нет возможности взять несколько «дешевых» кредитов, что однозначно снизит спрос на рынке недвижимости.

Дальнейшее повышение цен на недвижимость возможно, но локально. На отдельные ликвидные объекты. В целом, в 2024 году, общая ситуация, на мой взгляд, должна стабилизироваться.

Если же говорить о рынке вторичной недвижимости, чтобы его сдвинуть, необходимо дождаться снижения ключевой ставки. 16-17% для ипотечного кредитования очень отталкивает потенциальных покупателей от принятия решения. Я полагаю, что цены на этом рынке немного скорректируются, потому что кому-то все равно нужно будет продать «сейчас».

Борис Замский, заместитель генерального директора по продажам, стратегии и развитию бизнеса, член совета директоров ООО «Столица Нижний», директор ООО «Столица Нижний Риэлти»:

- Если кто-то из застройщиков формировал детальные планы по продажам и по выводу новых объектов, учитывая общую нестабильную ситуацию в рынке, то фактически продажи в 2023 году существенно превысили все прогнозы, которые были в конце 2022 — начале 2023 года. В первые пять месяцев спрос был невелик, сделки откладывались, продажи были невысоки. Начиная с мая рынок постепенно стал восстанавливаться, а во втором полугодии 2023 года усилилось влияние на него со стороны внешних факторов в виде действий ЦБ. Каждый раз объявление новых решений вместо того, чтобы охладить рынок, вызывало ажиотажный спрос. Поэтому во 2-м полугодии 2023 года рынок по всей стране и в Нижнем Новгороде, в частности, побил все рекорды продаж за последнее десятилетие.

В 2023 году цены выросли во многом из-за внешних факторов, которых в начале года никто не прогнозировал, поэтому, делая новый прогноз и отвечая на вопрос о возможном росте цен, единственное, что можно сказать уверенно, — это то, что, как и любой товар или продукт, жилье не будет дешеветь, и рост цен будет как минимум соответствовать общим темпам инфляции в стране.

Для вторичного рынка ипотечная ставка на сегодняшний момент менее привлекательна, чем для первичного, что является фактором, давящим на цены на «вторичке». Так что цены на вторичном рынке как минимум не будут расти так, как на первичном рынке, где они растут в пределах общих темпов инфляции.

Еще один важный момент: в последнее время часто говорят, что на вторичном рынке цены стали ниже, чем на первичном, но упускают из виду то, что вторичный рынок — это не только квартиры в недавно построенных современных ЖК, но и жилье, построенное, например, в 1950-60-е годы, а может, даже раньше. Средняя цена по вторичному рынку часто занижается из-за более низкой цены на жилье, построенное в советские или в досоветские времена. Если сравнивать цены на вторичном рынке современного жилья и цены на первичном рынке, то цены на современное жилье на вторичном рынке выше. И если говорить о ценах на квартиры в недавно построенных домах, то более высокая ипотечная ставка — это негативный фактор, влияющий на этот рынок, но, тем не менее, нет оснований думать, что цены на такое жилье снизятся. Хотя возможно, что они не будут расти такими же темпами, как цены на первичное жилье.

Фото: freepik.com