Подрядчики пожаловались на условия нижегородского застройщика

Группа субподрядчиков, в разное время работавших на объектах СЗ «Новая Жизнь Ройка» и СЗ «Новая Жизнь Львовская» (после мартовского ребрендинга – ЖК «Новая Ройка» и «Новая Львовская»), пожаловалась на жесткие условия договоров с застройщиком. По словам участников проектов, они стали причиной многочисленных разногласий между сторонами и убытков с их стороны. Об этом представители компаний рассказали «Бизнес News».

По данным издания, субподрядчикам были начислены многомиллионные штрафы за нарушения сроков, при этом в ряде случаев сумма санкций превышала фактически заработанные средства, а перед ними имелся долг. Компании также не получили 5% гарантийных удержаний, положенных после сдачи объектов. Согласно контрактам, возврат этих средств возможен только при одновременном выполнении ряда требований: в гарантийный период не должно быть выявлено дефектов, у генподрядчика — убытков, а все замечания — устранены в срок. По словам строителей, полностью исключить технические недочеты на площадке было невозможно, поэтому доступ к гарантийным выплатам фактически оказался закрыт, а штрафы — неизбежны.

Причины конфликтов

Субподрядчик жилого комплекса «Новая Ройка», отвечавший за монолитные и кладочные работы, сообщил «Бизнес News» о задолженности генподрядчика перед ним в размере около 2,8 млн рублей. При этом у генподрядчика есть встречные штрафные претензии на сумму более 4 млн рублей за срыв сроков. На сегодняшний день субподрядчик получил только 2,2 млн рублей. По его словам, задержки возникли из-за отсутствия необходимых условий и материалов.

«Договор был на несколько страниц — все расписано до мелочей. Сначала я не хотел его подписывать, но они уверяли, что никаких проблем не будет. Две недели уговаривали: «выводите людей, подписывайте, все готово». В итоге подписали и начали работать», — вспоминает предприниматель.

По словам подрядчика, график строительства не учитывал дополнительных двухнедельных работ по инженерным сетям на первом этапе, тем не менее включенных в смету. На площадке большую часть времени использовался один автокран, хотя по контракту бригады должны были работать параллельно на двух корпусах. Из-за этого технику приходилось постоянно перемещать, что приводило к потере почти половины смены. Изначально опалубки хватило только на один фундамент. Кроме того, рабочих время от времени привлекали к работам на других объектах, что дополнительно замедляло темпы. Задокументированные препятствия в работе, со слов предпринимателя, оставались без реакции со стороны заказчика.

После частичной оплаты начались задержки платежей. Впоследствии часть средств не поступила вовсе — рабочие прекратили выходить на объект, а подрядчику были предъявлены штрафные санкции в размере 1% от цены договора за каждый день просрочки.

Аналогичные жалобы поступили и от других исполнителей. Представитель компании, занимавшейся кладочными работами, рассказал, что закрыть итоговые документы ему удалось лишь через десять месяцев после окончания работ из‑за кадровых перестановок у застройщика. При задолженности перед ним в 914 тыс. рублей подрядчику выставили претензию за срыв сроков на 2,6 млн рублей.  

Еще один субподрядчик, осуществлявший электромонтажные работы в жилом комплексе на Львовской, сообщил, что согласование проектной документации затянулось, и часть работ выполнялась без имеющейся на руках утвержденной проектно-сметной документации (ПСД). Имели место задержки со стороны других исполнителей. В результате компании был начислен штраф в размере 4,1 миллионов рублей, при этом было оплачено лишь около 60% выполненных работ — примерно 2,2 миллиона рублей, работы на 1,1 млн рублей не были приняты. После приостановки строительных работ подрядчик получил уведомление о расторжении договора и требование вернуть средства за неиспользованные материалы в размере 425,7 тыс. рублей и сумму неотработанного аванса – 1,7 млн рублей.

Позиция застройщика

(Фото: freepik.com) 

В ООО СЗ «Новая Жизнь-Ройка» «Бизнес News» заявили, что жесткие штрафные условия в договорах с субподрядчиками обусловлены высокой ответственностью перед дольщиками, банком ДОМ.РФ по договору комплексного развития территории и контролирующими органами.

«Условиями действующего законодательства, а также заключенными договорами с участниками долевого строительства, договором КРТ, заключенным с АО Банк ДОМ.РФ, и иными договорами для Застройщиков ООО СЗ «Новая Жизнь-Львовская» и ООО СЗ «Новая Жизнь-Ройка» предусмотрены более значительные штрафные санкции. Оплата выполненных работ осуществляется на основании подписанных сторонами актов приема-передачи выполненных субподрядчиком работ и в соответствии с условиями договора», - пояснили в компании.

СЗ «Новая Жизнь-Ройка» подчеркивают, что расчеты ведет по подписанным двусторонним актам, сроки при наличии объективных препятствий продлевает дополнительными соглашениями, а штрафы применяет «в исключительных случаях» и рассматривает их как право, а не обязанность:

«В случае невозможности субподрядчиком выполнения работ в установленные договором сроки по независящим от субподрядчика причинам, сроки выполнения работ продлеваются, что оформляется дополнительным соглашением. Разумеется, в таких случаях штрафные санкции в отношении подрядчиков не применяются. Более того, учитывая что применение штрафных санкций является правом, а не обязанностью Застройщика, данная мера применяется в исключительных случаях, в частности в случаях вопиющего неисполнения подрядчиком принятых на себя обязательств».

Юридический анализ

(Фото: freepik.com)

«Бизнес News» связался с адвокатом Александром Батуриным из Адвокатской конторы №5 Нижегородской областной коллегии адвокатов, чтобы разобраться в юридической стороне вопроса. Эксперт отметил, что описанная подрядчиками ситуация на объектах СЗ «Новая жизнь Ройка» и «Новая жизнь Львовская» является довольно распространенной.

«Подрядчики зачастую подписывают договоры, которые защищают в первую очередь права и интересы застройщиков, рассчитывая на то, что, работая на крупном объекте они смогут получить неплохую прибыль. Перед подписанием договора необходимо внимательно ознакомиться с его условиями и взвесить все возможные риски, и не стесняться обращаться за консультацией к профессионалам, если какие-то пункты кажутся сомнительными», - подчеркнул он.

Для минимизации рисков и предотвращения конфликтных ситуаций подрядчикам рекомендуется придерживаться следующих правил:

- Оформлять акт приёма объекта до начала выполнения работ, фиксируя исходное состояние строительной площадки.

- Соблюдать график производства работ, своевременно уведомляя заказчика о возможных задержках с обязательным документальным обоснованием (например, неблагоприятные погодные условия или недостатки проектной документации).

- Использовать материалы и технологии, строго соответствующие проектной документации и действующим строительным нормам. Соответствие должно подтверждаться актами и документами, удостоверяющими реальную стоимость применяемых ресурсов.

- Проводить промежуточные проверки качества на каждом этапе работ с обязательной фиксацией результатов приёмки подписью заказчика или его уполномоченного представителя.

- Вести ежедневный журнал производства работ с фото- и видеофиксацией этапов, а также предоставлять заказчику еженедельные отчёты. Особое внимание следует уделять оформлению приёмки скрытых работ в установленном порядке.

- Подписывать акты приёмки-передачи (формы КС-2, КС-3) на каждом этапе, не приступая к следующему до утверждения предыдущего. В случае отсутствия заказчика на приёмке необходимо направить ему письменное требование о подписании актов с приложением оригиналов в двух экземплярах.

- Сохранять всю официальную переписку, своевременно уведомлять заказчика о вынужденном простое или приостановке работ при наличии обстоятельств, препятствующих их качественному выполнению. Вся документация должна направляться заказной корреспонденцией либо передаваться нарочно с отметкой о получении.

- Избегать условий договора, предоставляющих заказчику право в одностороннем порядке удерживать штрафы и пени за срыв сроков из суммы оплаты за выполненные работы.

«Чем подробнее и грамотнее вы будете фиксировать каждый факт простоя по вине заказчика, уклонения заказчика от подписания промежуточных актов, тем проще вам будет защитить свои права в суде и получить причитающиеся вам денежные средства», - в заключение обратился к строительным компаниям Александр Батурин.