Сегодня
13 2018г.
 

Н.Новгород

Россия

Инфляция, %

2,8%

2,4%

Средняя цена м2/руб, новостройки

61500

53287

Безработица, %

4,3 %

5,3%

Инвестиции, %

11,2%

2,3%

Курс валют
USD
67.68
EUR
76.07

Нюансы рынка недвижимости

Тенденции рынка жилья эконом-класса в Нижнем Новгороде

Я думаю, Вам будет интересно узнать не просто про динамику и структуру предложения и спроса на рынке жилья эконом-класса, но и про изменения тенденций этого рынка.

Итак, тенденция - это направление развития. Тенденция рынка - изменение состояния рынка в определенном направлении, определенная направленность экономических процессов.

Тенденции рынка жилья формируются из реакции рынка (клиента) на конкретный вид недвижимости, то есть из соотношения спроса (реакция клиента) и предложения по товару (мы говорим о многоэтажном строительстве сегмента эконом класса).

При достаточном предложении на рынке (насыщении рынка предложением) реакция клиента на товар является определяющей в тенденциях рынка. Наша компания, понимая, что рынок по всем сегментам становится «рынком покупателя», то есть "рынком спроса", уже несколько лет смотрит на рынок недвижимости глазами клиента и особое внимание уделяет изучению динамики клиентского спроса и формированию портрета клиента по разным сегментам рынка.  

Мы отслеживали изменения структуры спроса наших клиентов в разных сегментах с 2008 года, накопив некую статистику данных. С 2013 года благодаря такому инструменту как клиентский сервис "Школа покупателя новостроек" мы наблюдаем динамику портрета покупателя жилья эконом-класса.

Расскажу подробнее на примерах о тенденциях рынка (реакциях клиента на товар).

В 2008-2010 годах предложение на рынке жилья в Нижнем Новгороде меняет свою структуру: если до 2008 года новостройки были представлены в основном точечной застройкой, то с 2008 года появляется микрорайонная застройка. Причём к 2013 году практически в каждом районе города появляется предложение по жилью в микрорайонной застройке.

Реакция рынка на изменение структуры предложения - изменение тактики краткосрочного спекулятивного инвестора в сегменте жилья эконом-класса. В 2008-2010 годах при  инвестициях в жилую недвижимость этого класса можно было получить доходность в среднем за год от 40 до 70% (наибольший прирост стоимости происходил на самых рисковых отрезках жизни объекта – на этапе котлована), доходность за весь период строительства - 60-100%. Риски - замораживание денег на 2-3 года, прогнозирование прибыли затруднительно. Но риск есть мера доходности.

В 2014 году доходность инвестиций в строящуюся недвижимость эконом-класса сокращается. Сегодня доходность инвестиций в недвижимость на этапе строительства в первом доме микрорайонной застройки в среднем за год -  20-40% годовых, за период строительства соответственно - 30-50%. В "раскрученной" микрорайонной застройке прирост стоимости меньше - от 10 до 20% годовых.

Как результат - снизилась доля краткосрочных спекулятивных инвесторов в сегменте эконом-класса. По нашей оценке на треть.

Конкретные примеры доходности вложений в недвижимость в различных микрорайонах Нижнего Новгорода.
ЖК "Цветы". При инвестициях в 2012 году можно было получить 30% за год и 50% - за весь период строительства (1,5 года). Сейчас за год - 15%, за период строительства - 20%

Новостройки на улице Народная. Начальная цена на однокомнатную квартиру составляла 1089000 руб., конечная - 2500000 руб.. За год прирост стоимости - 100%, за период строительства - 275%.

Ещё одна тенденция с 2010 года – первичный рынок конкурирует со вторичным по цене и метражу (нарезка квартир у застройщиков отражает спрос на малогабаритное жилье). Наличие отделки в квартирах в новостройках ставит предложение на первичном рынке в один ряд со вторичным. А вкупе с другими преимуществами новых домов (наличие инфраструктуры, решение проблемы парковочных мест, благоустройство придомовой территории) предложение на первичном рынке оказывается более интересным чем на вторичном.
 
Реакция рынка выражена в предпочтении клиентами новостроек. Вторичный рынок в результате конкуренции с первичным «медленно, но верно начинает сдавать свои позиции». На сегодняшний момент это выражается в скрытом дисконтировании до 500 000 руб. и продолжительности экспозиции квартир до года. Особенно это касается морально устаревающей вторички – народной стройки и хрущевок. Хотя отчётливо тенденция пока не проявилась.

Мы предполагаем, что в 2014 – 2019 годах появится конкуренция между проектами жилых комплексов эконом-класса. Мы ожидаем появления 4-7 новых крупных микрорайонных застроек. Возможно появление новых драйверов этого рынка (например, ЖК на Анкудиновке от «Каркас Монолит», 2-ая очередь микрорайона «Цветы», «Смарт Сити», планы по Московскому шоссе). Всё это приведёт к падению вторичного рынка.

Посмотрим цифры. Какие проекты будут продолжать строиться в ближайшие 3 года:
1. ЖК "Цветы" - 300 тыс. кв. м до 2016 г.;
2. Микрорайон "Юг" («Жилстрой-НН») - 300 тыс. кв. м. до 2016 г.;
3. Микрорайон "Бурнаковский" («Жилстрой-НН») - 330 тыс. кв. м;
5. ЖК «Седьмое небо» - 100 тыс. кв. м;
6. ЖК "Анкудиновка" («Каркас Монолит») - 300 тыс. кв. м;
7. п. Новинки («Квартстрой-НН») - 1 млн. кв. м. за 10 лет;
8. п. Новинки: «Окский берег», «Деметра», «Стрижи», «Акварель» - 500 тыс. кв. м. за 10 лет;
9. Точечная застройка.

Итого в ближайшие 3 года ежегодно в Нижнем Новгороде будет вводиться порядка 700-800 тыс. кв. м. жилья.

По данным Нижегородстата от 2013 года, численность населения Нижнего Новгорода в возрасте от 25 до 59 лет составляет 665 532 человек, из них в возрасте - 55-59 лет - почти 100 000 человек  (не могут взять ипотеку). Из структуры предложения мы видим, что 70% предложения составляет эконом класс. Предположим и спрос такой же, тогда 400 000 человек - наши потенциальные клиенты. Мы видим, что уже в 2013 году предложение составляет чуть менее 1 кв. м. на клиента (300 000 кв. м. эконом класса). Очевидно, что к 2017 г  этот показатель будет стремиться к 1,5 кв. м. на клиента. По мнению наших специалистов, предложение в этом сегменте будет достаточным, что делает реакцию клиента определяющей в тенденциях рынка.

Вывод: уже сейчас нужно задумываться о клиентоориентированности проектов -  не только в плане ценовой политики, но и создания уникальных предложений для клиентов (парковка, благоустройство, инфраструктура). Портрет клиента сопровождается словами «удобно и комфортно».

Агентство недвижимости «Приволжье» запускает рейтинг объектов первичного жилья

При многообразии предложений бывает достаточно трудно определиться. При покупке, скажем, колбасы, достаточно понимать состав, производителя, прошлый опыт  “потребления продукта”, срок годности и внешний вид. 6 исчерпывающих параметров. Некоторым достаточно и 1-2-ух.

Жилье по сравнению с колбасой - гораздо более сложный продукт. Тем более жильё первичное, ещё “не готовое к употреблению”. Оно требует гораздо более глубокого анализа, да ещё и учета не только личных предпочтений, но и целей. Цели у людей бывают совершенно разные - инвестирование, спекуляция, покупка для себя… И объект прежде всего должен соответствовать цели покупателя.

Мы решили помочь покупателю и сделать процесс выбора новостройки более систематизированным. Сегодня специалисты нашей компании составляют рейтинг объектов первичного жилья в Нижнем Новгороде.  

Всего параметров, на которые стоит обращать внимание при покупке квартиры в новостройке, около 40. Часть из них носит исключительно информативный, описательный характер.
Они разделены на 3 блока:
• локация (в том числе окружение объекта);
• основные характеристики;
• юридические аспекты (как по застройщику, так и конкретному объекту)

Объекты жилья в нашем рейтинге будут анализироваться по 22 ключевым параметрам. Каждый параметр будет оцениваться по привычной нам с детства 5-ти бальной системе. В итоге мы определим среднюю оценку по каждому разделу и по объекту в целом.

Оценка объекта - цифра не постоянная. Она динамична и может меняться на протяжении цикла застройки объекта. Это происходит по причине изменения сроков готовности объекта, появления конкуренции в окружении, улучшения или ухудшения инфраструктуры и т.д.

Оценку объектов мы планируем проводить каждую неделю. Подробности проекта – в моих следующих блогах.

Стратегия покупателя на 2015 год

Тема сегодняшнего блога навеяна многочисленными вопросами моих клиентов и партнёров. Продавать или покупать? Что будет с ценами на недвижимость? Каким объектам отдавать предпочтение - первичный или вторичный рынок, многоквартирный дом или ИЖС? Что такое антикризисный объект в 2015 году?

Рассказывая о ситуации на рынке, буду постепенно отвечать на указанные вопросы.
1. Ситуация на рынке жилья сегодня:
Основную долю участников рынка недвижимости Нижнего Новгорода составляют покупатели квартир эконом класса. 70% из них приобретают жилье в ипотеку. Не секрет, что из-за повышения ключевой ставки ЦБ жилищные кредиты подорожали. Как результат - количество сделок по городу значительно сократилось. Безусловно, снижению спроса способствуют также общие экономические явления, которые мы сегодня видим, - неопределённость, уменьшение покупательской способности - доходы населения упали в условиях двузначной инфляции, сокращение рабочих мест на предприятиях.

Ожидания и опасения участников рынка:
На мой взгляд, скорее всего мы увидим те же тенденции, что и в период 2008-2010 г, когда девелоперы заморозили ряд строительных проектов, а клиенты заняли наблюдательную позицию в ожидании стабилизации экономических процессов.

2. Продавать или покупать?
Вторичный рынок:
Из-за повышения рисков покупки на первичном рынке (вероятность заморозки строительства), часть спроса перейдёт на вторичный рынок. Поэтому прогнозируемое падение цен на вторичном рынке относительного цен первичного будет отсрочено на неопределенный период - от 1 года до 1,5 лет. Поэтому квартиры на вторичном рынке сегодня можно продавать. В среднесрочной и долгосрочной перспективе, на мой взгляд, цены на первичном рынке будут расти быстрее чем на вторичном. Разница в стоимости, на мой взгляд, может составить не менее чем 30%.

Первичный рынок:
На первичном рынке спрос смещается в сторону объектов с высокой степенью готовности. Объёмы спроса, конечно, меньше по сравнению с предыдущим годом. Некоторые застройщики уже подняли цену, при этом большинство пока остались на ценах 2014 года.

3. Как в новых условиях будут вести себя цены на квартиры?
Многое будет зависеть от рынка ипотеки. На днях крупные госбанки начали выдавать ипотеку по госпрограмме со ставкой 12-13% - будем ждать результатов.

В целом первичный рынок вряд ли ждет серьезное снижение цен. Как раз резкое уменьшение цены будет говорить о рискованности объекта. Спросом будут пользоваться объекты с высокой степенью готовности, возводимые застройщиками с хорошей репутацией.

А вторичный рынок пока в выжидательной позиции и рано что-либо прогнозировать. В долларовом эквиваленте рынок уже упал.

Поскольку первичный рынок в этом году находится в особой зоне риска, то мы  
разработали новый клиентский сервис для принятия решений по новостройкам - рейтинг объектов первичного жилья. Но о нём в моём следующем блоге
.  

Инвестиции в недвижимость. Какой доход можно получить?

Ноябрь и декабрь 2014 года прошли под знаком оживления на рынке недвижимости. И как ни странно многие сделки в это время совершались в инвестиционных целях. Это один из законов рынка недвижимости: когда происходят резкие валютные колебания, подобные тем, что мы увидели в конце прошлого года, становится непонятно, в чём хранить сбережения, люди обращают внимание на квадратные метры.

Во многом такое поведение оправданно. Недвижимость – это реальный актив, то, что как минимум сохранит капитал (за счёт роста стоимости объекта на уровень инфляции), а в случае сдачи в аренду ещё и даст регулярный доход. Кроме того, стоит отметить, что перекладываясь в недвижимость, инвесторы могут получить большую доходность чем процент по банковским вкладам (сегодня это чуть больше 10% годовых).

Выделяют 2 стратегии инвестиций в недвижимость: краткосрочное (в силу инертности рынка может до 3 лет доходить) и долгосрочное инвестирование (предполагает цикл: покупка – владение - продажа)

Мы делим инвесторов на несколько групп:
- Небольшие инвесторы, предпочитающие спекулятивное инвестирование. Как правило, это физические лица, сумма инвестиций - от 3 до 7 млн руб. В среднем доходность за год при таком подходе варьируется от 20 до 40%. Основной риск – замораживание денег на 2-3 года. Но потенциальная доходность есть мера риска.
В этом случае предпочтительна точечная застройка. Наибольший прирост стоимости происходит на самых рисковых отрезках жизни объекта.  

- Небольшие инвесторы от 3 до 7 млн руб. в жилой сектор с целью сохранения и увеличения капитала, а также получения дохода от сдачи жилья в аренду. Максимальная доходность, которую можно получить в рамкой этой тактики, - 20% годовых к первоначальной цене. Сдача жилья в аренду в среднем даёт 7% годовых на вложенные деньги, при оптимальном сочетании цены и локации - до 10%. Такие инвесторы в основном ориентируются на микрорайонную застройку, жильё с отделкой, минимальными площадями и удобными планировками.

- Небольшие инвесторы в коммерческую офисную недвижимость или торговую недвижимость. Сумма инвестиций - от 5 до 15 млн руб.. В основном также частные лица. В среднем окупаемость таких вложений - 8-12 лет, доходность от 8 до 12% годовых по аренде плюс прирост капитала за счёт роста стоимости объекта (расчёты учитывают налоги и коммунальные платежи).

- Инвесторы от 20 млн. руб.. Физические и юридические лица. Такие инвесторы покупают торговые и офисные площади от 500 кв.м. с критерием многофункционального назначения (с точки зрения нарезки и вариантов использования). Арендные ставки в торговой недвижимости более привлекательные чем в офисной. Доходность в среднем от 8 до 15 % от аренды плюс прирост капитала за счёт роста стоимости объекта. Окупаемость - 7-10 лет.

В зависимости от располагаемой суммы лучше приобрести торговые площади с хорошей проходимостью (оптом), а потом сдавать их в аренду в розницу, повышая доходность.

Если имеется небольшая сумма, удачным вложением могла бы стать квартира с отделкой или помещение под торговую точку. Отмечу, что офисы имеют меньшую доходность, доходность складской недвижимости выше.

В своих расчётах мы используем следующие формулы доходности и окупаемости инвестиций в недвижимость:
доходность = аренда за 12 мес./ стоимость объекта;
окупаемость = стоимость объекта/ аренда за 12 мес..

ПРИНИМАЕМ СТАРЫЕ СОТОВЫЕ...

Успех компаний-производителей сотовых телефонов зависит от того как быстро они разрабатывают и выводят на рынок новомодные модели мобильных девайсов. Презентации новых устройств все чаще превращаются в шоу, в ходе которых зрители бурными овациями встречают все новые возможности мобильного устройства. Производители мобильных устройств навязывают потребителям свою идеологию, согласно которой в современном обществе человек, пользующийся устаревшим гаджетом – это либо пенсионер, - либо неудачник.

Желание идти в ногу со временем привело к тому, что в среднем мы меняем сотовый телефон раз в два года. И редко у кого мобильник живет больше трех лет. Кое-кому это очень выгодно и мало кто задумывается о том, что делать со старыми телефонами, плеерами, фотоаппаратами – все это отправляется на дальнюю полку или на чердак.

Однако в скором будущем утилизация старых гаджетов будет таким же обычным делом как оплата счетов на электронном терминале. Американская компания ЭкоАТМ наладила выпуск устройств, внешне напоминающих банкоматы, но выполняющих несколько иные функции. Устройство получило название экомат. Оно способно за несколько секунд определить модель вашего мобильного гаджета, оценить его состояние и предложить за него справедливую цену. Разработчики уверены, что экоматы будут востребованы у всех, кто захочет с выгодой для себя избавиться от старого сотового телефона или другого мобильного устройства.

Процесс работы экомата прост, а сеанс обслуживания клиента длится не более минуты. После процедуры сканирования отпечатков пальцев и ввода персональных данных экомат изучает ваш сотовый телефон, определяет его по базе данных, в которой несколько тысяч различных видов и моделей мобильных устройств. Экомат также оценивает состояние устройства и скрытые дефекты, которые могут повлиять на его стоимость.

После этих операций, экомат выводит данные о вашем устройстве на электронный аукцион, в ходе которого в течение последующих нескольких секунд будет определена цена вашего телефона. Данный аукцион – это ключевой момент в бизнес-модели компании ЭкоАТМ. Компания берет на себя роль брокера между продавцом и покупателем Вашего устройства. Это гораздо эффективнее, чем скупка старых устройств, с целью последующей перепродажи или утилизации. Если владельца мобильного устройства устраивает предлагаемая цена, то экомат «забирает» его, а взамен выдает необходимую сумму.

Дальнейшая судьба мобильного устройства может сложиться по-разному. Некоторые сотовые телефоны перепрошиваются и реализуются в других странах, некоторые модели находят спрос у страховых компаний и идут на замену утерянных или пришедших в негодность устройств такой же модели. Оставшиеся подвергаются переработке.

На сегодняшний день в США уже установлено более 100 экоматов. Но уже к кону года их число может достигнуть 300. А в 2013-ом они появятся и в других странах. В ЭкоАТМ надеются, что удобство данного сервиса станет стимулом для гаджетоманов, чтобы доставать с пыльных антресолей вышедшие из моды сотовые телефоны.

Предприятие мирового уровня. «Русполимет» продемонстрирует компетенции на «Металл-Экспо-2018»

Предприятие мирового уровня. «Русполимет» продемонстрирует компетенции на «Металл-Экспо-2018»

09 / 11 / 2018 в 14:38

Металлургический завод «Русполимет» (г. Кулебаки, Нижегородская область) представит свои возможности...

Перейти к странице видео >

ВТБ прирастает Саровбизнесбанком

ВТБ прирастает Саровбизнесбанком

14 / 10 / 2018 в 16:06

ВТБ покупает крупнейший нижегородский банк – «Саровбизнесбанк». Сделку планируется закрыть до конца ...

Перейти к странице видео >

Александр Люлин: «Россельхозбанк – ключевой партнер нижегородского АПК»

Александр Люлин: «Россельхозбанк – ключевой партнер нижегородского АПК»

29 / 10 / 2018 в 12:31

Нижегородские агропредприятия завершают сельскохозяйственный сезон. Какое участие в этой работе прин...

Перейти к странице видео >